Roszczenia samoistnego posiadacza i właściciela a art. 231 KC w świetle orzecznictwa

Roszczenia samoistnego posiadacza i właściciela a art. 231 KC w świetle orzecznictwa

Nieruchomości | 2/2013
Moduł: prawo cywilne, nieruchomości
Rafał Golat

Zgodnie z art. 48 KC z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Jeśli zatem na gruncie budynek wybuduje osoba, która właścicielem gruntu nie jest, pojawia się konflikt interesów między właścicielem gruntu a faktycznym inwestorem.

Powyższy przypadek reguluje art. 231 KC, dotyczący relacji między właścicielem nieruchomości a jej samoistnym posiadaczem. Przepis ten przewiduje roszczenia obu stron. Z jednej strony samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem (§ 1). Z drugiej zaś strony właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem (§ 2).

Na porządkujący aspekt powyższego przepisu zwrócił uwagę Sąd Najwyższy w wyroku z 10.12.1981 r. (I CR 283/81, OSNC Nr 7/1982, poz. 107), stwierdzając, że „unormowania art. 231 KC służą usuwaniu konfliktów, jakie występują między posiadaczami a właścicielami nieruchomości w zwykłym obrocie cywilnoprawnym, nie mogą zaś być wykorzystywane jako środek usuwania nieprawidłowości w działaniu organów administracyjnych”.

Podmiotowy zakres regulacji

W art. 231 KC powołane są dwa rodzaje podmiotów – właściciel nieruchomości oraz jej samoistny posiadacz.

Jeżeli chodzi o właściciela, to pojęcie to nie nastręcza wątpliwości interpretacyjnych, choć zasygnalizowania wymagają orzeczenia sądowe, dopuszczające stosowanie omawianej regulacji do przypadku użytkowania wieczystego. Taka rozszerzająca interpretacja znalazła swój wyraz m.in. w wyroku SN z 28.9.2000 r. (IV CKN 103/00, Lex nr 52513), w którym Sąd orzekł, że „art. 231 § 1 KC ma odpowiednie zastosowanie także w stosunkach między posiadaczem a użytkownikiem wieczystym. Samoistne posiadanie prawa wieczystego użytkowania polega na wykonywaniu władztwa nad nieruchomością odpowiadającego uprawnieniom z art. 233 KC, z wolą posiadania dla siebie”. Podobne stanowisko SN wyraził w wyroku z 17.4.1997 r. (I CKU 32/97, Prokuratura i Prawo Nr 10/1997, s. 35), podnosząc, że „w judykaturze przedmiotu utrwalone jest zapatrywanie o zastosowaniu przepisu art. 231 § 1 KC w drodze analogii do posiadacza, który wzniósł budynek na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie innej osobie” oraz że „samoistne posiadanie prawa wieczystego użytkowania polega na wykonywaniu władztwa nad nieruchomością z wolą posiadania jej dla siebie, w zakresie odpowiadającym treści wieczystego użytkowania”.

I tak dla przykładu „spółka akcyjna powstała w wyniku przekształcenia przedsiębiorstwa państwowego może być uważana za posiadacza samoistnego (art. 231 § 1 KC) nieruchomości przejętej na własność państwa na podstawie ustawy z 3.1.1946 r. o przejęciu na własność państwa podstawowych gałęzi gospodarki narodowej (Dz.U. Nr 3, poz. 17) i oddanej przedsiębiorstwu w zarząd, jeżeli we właściwym trybie została stwierdzona nieważność orzeczenia nacjonalizacyjnego” (wyrok SN z 15.1.2009 r., I CSK 333/07, Lex nr 490436).

Z uwagi na to, że uprawnionym w świetle art. 231 § 1 KC jest wyłącznie samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, roszczenia na podstawie tego przepisu nie mogą być zgłaszane przez inne osoby. Na przykład „w sytuacji, gdy budynek został wzniesiony przez właściciela nieruchomości, chociażby miało to miejsce przy wydatnej pomocy osoby trzeciej, osoba ta nie może na podstawie art. 73 § 2 prawa rzeczowego (obecnie art. 231 § 1 KC) domagać się przeniesienia na swoją własność względnie współwłasność działki gruntu, na której budynek został wzniesiony” (wyrok SN z 24.11.1967 r., III CR 387/66, OSNPG Nr 10/1968, poz. 55).

Posiadacz samoistny gruntu to posiadacz w dobrej wierze, jeśli jest w sposób uzasadniony przekonany, że posiada określoną nieruchomość zgodnie z przysługującym mu prawem, nawet gdy w rzeczywistości przysługuje ono innemu podmiotowi. Pozostawanie przez posiadacza w dobrej wierze jest zatem związane ze stanem jego świadomości i wiedzy, przy czym „dla oceny dobrej wiary i powstania uprawnienia do żądania przeniesienia własności zabudowanej działki na podstawie art. 231 § 1 KC właściwa jest chwila budowy a nie nabycia posiadania. W konsekwencji późniejsza zmiana świadomości posiadacza i utrata dobrej wiary nie ma wpływu na realizację tego roszczenia” (wyrok SN z 7.7.2004 r., I CK 38/04, Lex nr 585669).

W orzecznictwie SN dopuszcza się [...]