Przyjmowanie granic nieruchomości w procedurze podziału ewidencyjnego

Przyjmowanie granic nieruchomości w procedurze podziału ewidencyjnego

Nieruchomości | 5 [93] maj 06
Moduł: nieruchomości
Marian Wolanin

Podstawą przyjmowania granic nieruchomości dla potrzeb jej podziału są zarówno dokumenty odzwierciedlające stan prawny nieruchomości (księga wieczysta oraz inne dokumenty, z którymi ustawodawca wiąże skutek wiążącego ustalania stanu prawnego nieruchomości), jak i stan ewidencyjny (kataster, którego funkcję pełni ewidencja gruntów i budynków).


Zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 7.6.2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz.U. Nr 268, poz. 2663; PodziałyNierR) do opracowania mapy z projektem podziału nieruchomości, przyjęcie granic nieruchomości podlegającej podziałowi następuje w wyniku badania:

1. księgi wieczystej nieruchomości podlegającej podziałowi oraz innych dokumentów określających stan prawny nieruchomości,

2. danych wykazanych w katastrze nieruchomości.

W pierwszej kolejności należy wyjaśnić, iż prawodawca posłużył się pojęciem „przyjęcia granic”, co nie jest równoznaczne z ich „ustalaniem” w rozumieniu przepisów ustawy z 17.5.1989 r. prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jedn. Dz.U. z 2005 r. Nr 240, poz. 2027; dalej GeodKartPrU). Ustalanie przebiegu granic, o którym jest mowa w art. 29 i nast. GeodKartPrU, to normatywnie zdefiniowane czynności służące rozgraniczeniu nieruchomości. Ustalenia przebiegu granicy dokonuje się zatem w celu rozgraniczenia, tj. określenia prawnej granicy nieruchomości.

Natomiast „przyjęcie granicy” nieruchomości w procedurze podziałowej, tylko w potocznym uproszczeniu, może być utożsamione z jej ustalaniem, co w praktyce stosowania przepisów podziałowych wywołuje nieporozumienia dotyczące procedury przyjmowania granic zarówno co do zagadnień technicznych, jak i procesowych. Treść i cel przepisów podziałowych nakazuje jednak wykluczyć utożsamianie pojęcia „przyjmowania granicy” z „ustalaniem granicy”. Procedura podziału nieruchomości nie służy bowiem rozwiązywaniu wszystkich problemów ewidencyjnych nieruchomości, jakie wyłaniają się na tle analizy danych zawartych w ewidencji gruntów i budynków. Temu służą inne postępowania z zakresu ewidencji gruntów i budynków. Celem postępowania podziałowego jest stworzenie ewidencyjnych możliwości zbywania nieruchomości „po kawałku” na odrębną własność, czyli dokonywania prawnego podziału nieruchomości skutkującego powstawaniem nowych nieruchomości (w kontekście definicji nieruchomości zawartej w art. 46 KC stanowiącego, że nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności [grunty], jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności).

Jeżeli uznać, że przyjmowaniem granicy - w rozumieniu przepisów podziałowych - nie jest jej ustalanie, rozumiane jako rozgraniczenie, to stracą na znaczeniu wątpliwości, jakie pojawiają się na tle dokumentowych i procesowych podstaw przyjmowania granicy, określonych w § 6 i § 7 PodziałyNierR. Można oczywiście prowadzić rozważania co do słuszności i legislacyjnej poprawności rozwiązań przyjętych w rozporządzeniu podziałowym i na tym tle formułować stosowne wnioski de lege ferenda. Celem niniejszego opracowania jest jednak próba znalezienia praktycznego sposobu stosowania przepisów rozporządzenia podziałowego, jako prawa powszechnie obowiązującego, w obecnej treści, dopóki treść ta nie zostanie zmieniona, przyjmując oczywiste założenie obowiązywalności tych przepisów.

Dokumentowe podstawy przyjmowania granic

Podstawą przyjmowania granic nieruchomości dla potrzeb jej podziału są zarówno dokumenty odzwierciedlające stan prawny nieruchomości (księga wieczysta oraz inne dokumenty, z którymi ustawodawca wiąże skutek wiążącego ustalania stanu prawnego nieruchomości), jak i stan ewidencyjny (kataster, którego funkcję pełni ewidencja gruntów i budynków).Stosownie jednak do § 6 ust. 2 PodziałyNierR, w przypadku stwierdzenia niezgodności danych, zawartych w ewidencji gruntów i budynków z danymi wykazanymi w dokumentach określających stan prawny nieruchomości, granice nieruchomości podlegającej podziałowi przyjmuje się na podstawie danych wykazanych w dokumentach określających stan prawny nieruchomości.

Uznanie prymatu dokumentacji stanu prawnego nieruchomości nad dokumentacją ewidencyjną wobec przyjmowania granic nieruchomości dla potrzeb jej podziału wywołuje w praktyce wątpliwości co do racjonalności takiego rozwiązania. Wynika to jednak z faktu, iż w praktyce geodezyjnej granica nieruchomości jest traktowana jako element jej ewidencyjnego opisu. W tym kontekście powoływany jest przepis [...]