Profesjonalizm w przedsiębiorczości pośrednika w obrocie nieruchomościami w świetle projektu deregulacji zawodu, cz. I

Nieruchomości | 5/2013
Moduł: nieruchomości
Mariusz Paradowski

Niniejszy artykuł porusza tematykę zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami. Wymieniony zawód ukazuje w świetle proponowanych zmian w zakresie deregulacji zawodów reglamentowanych. We wstępie podkreślone zostały aspekty normatywne dające pośrednikowi nieruchomości podstawę działania na rynku. W dalszej części wskazane zaś zostały etyczne aspekty identyfikujące analizowaną profesję. Publikacja ta nie separuje się także od szczegółowych zagadnień w zakresie rozwiązań makroekonomicznych, zwracając uwagę na istotę poziomu wykształcenia oraz na znaczenie wiedzy i umiejętności w wykonywaniu pracy zawodowej przez nieruchomistów. W części końcowej autor poddaje krytyce pomysł deregulacji zawodu oraz odnosi się do etapizacji pracy biurowej pośrednika w obrocie nieruchomościami. Ze względu na dużą objętość artykuł podzielony został na dwie części. Godne uwagi jest, że w świecie współczesnym szczególnie dużego znaczenie nabierają wolne zawody. Z jednej strony zapewniają one przedsiębiorcom indywidu­alność działania oraz gwarantują im hie­rarchicznie niepodporządkowaną samodzielność w swobodzie wykonywania pracy, z drugiej strony z kolei sprzyjają kształtowaniu się rynku. Z tych względów celowe jest wyodrębnienie zawodów związanych z rynkiem nieruchomości, bowiem w ostatnim dziesięcioleciu obserwuje się tendencję zmierzającą do zmian postępujących w zakresie prawnej oraz faktycznej obsługi nieruchomości przez podmioty do tego upoważnione z mocy prawa. Zgodnie z wolą racjonalnego prawodawcy do działalności zawodowej w zakresie gospodarowania nieruchomościami zaliczamy: – rzeczoznawstwo majątkowe, – pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, – zarządzanie nieruchomościami. Zważywszy na powyższą strukturyzację należy dogłębniej przyjrzeć się profesji pośrednika w obrocie nieruchomościami, gdyż specyfika tego zawodu wydaje się szczególna a sposób jego postrzegania nieuzasadniony. Podłoże prawne zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami Nie pozostaje kwestią sporną, że tematyka dotycząca wolnych zawodów od zawsze cieszyła się dużym zainteresowaniem. Za takim argumentem niezaprzeczalnie przemawiają względy finansowe oraz prestiż związany z wykonywaniem określonej profesji. Słuszne jest także stwierdzenie, że współczesna gospodarka rynkowa sprzyja rozwojowi przedsiębiorczości. Z. Leoński nadmienił, że: „transformacja ustrojowa naszego państwa sprawia, że obecnie w okresie gospodarki rynkowej szczególnego znaczenia nabierają wolne zawody”1. Nie bez znaczenia dla wymienionego zagadnienia pozostają również regulacje prawne. Zgodnie z treścią art. 65 ust. 1 Konstytucji RP każdemu zapewnia się wolność wyboru i wykonywania zawodu oraz wyboru miejsca pracy. Wedle z kolei treści art. 6 ust. 1 ustawy z 2.7.2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (Dz.U. Nr 173, poz. 1807 ze zm.) podejmowanie, wykonywanie i zakończenie działalności gospodarczej jest wolne dla każdego na równych prawach, z zachowaniem warunków określonych przepisami prawa. Cytując powołane przepisy prawne obowiązkiem jest także wskazać na konstytucyjną zasadę wolności gospodarczej, która bezspornie stanowi fundament dla rozwoju przedsiębiorczości. C. Kosikowski zaznaczył, że: „zasadę swobody przedsiębiorczości (wolności gospodarczej, swobody działalności gospodarczej) oraz jej ograniczenia normują prawodawcy państw członkowskich Unii Europejskiej). W Polsce regulacja ta wynika przede wszystkim z art. 20 i 22 Konstytucji RP”2. Dla zachowania pełnej jasności należy pamiętać, że wymienione artykuły stanowią o wartościach sprzyjających rozwojowi sektora prywatnego oraz działają na rzecz wzrostu PKB w Polsce. Należy pamiętać, że zgodnie z treścią art. 20 Konstytucji RP społeczna gospodarka rynkowa oparta na wolności działalności gospodarczej, własności prywatnej oraz solidarności, dialogu i współpracy partnerów społecznych stanowi podstawę ustroju gospodarczego Rzeczypospolitej Polskiej, zaś wedle art. 22 tegoż aktu prawnego ograniczenie wolności gospodarczej jest dopuszczalne tylko w drodze ustawy i tylko ze względu na ważny interes publiczny. Rozprawiając tymi słowy, nie można zaprzeczyć temu, że na tle powyższych ustaleń w sposób istotny kształtuje się obraz zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami. W myśl treści art. 179 ust. 2 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.; dalej GospNierU) pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową. Definiując wskazany podmiot prawny, nie sposób jest pominąć tematykę dotyczącą zwrotu językowego pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, który wyrasta z płaszczyzny pojęciowej tego zawodu. Idąc tym tropem myślowym, pamiętać trzeba, że wedle zapisu art. 179 ust. 1 GospNierU pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez pośredników na zasadach określonych u ustawie. Z kolei z dalszej części tej ustawy, tj. z treści art. 180 ust. 1 GospNierU wynika, że pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika w obrocie nieruchomościami czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów nabycia lub zbycia praw do nieruchomości, nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części, innych niż określone powyżej, mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części. W kontekście powyższego zróżnicowania wolno zauważyć, że przytoczone zapisy ustawowe w sposób jednoznaczny kształtują status prawny zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami, określając jego uprawnienia będące wyrazem jego swoistych obowiązków. Można zatem wskazać, że poza kategorią wymienionych czynności do podstawowych zadań nieruchomisty zaliczamy: [...]