Problematyczne odszkodowanie za nieruchomość, z której korzystanie stało się niemożliwe lub ograniczone

Nieruchomości | 10/2018
Moduł: nieruchomości, prawo cywilne
DOI: 10.32027/NIER.18.10.4
Jakub Ceranek

Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługują wobec gminy roszczenia o naprawienie wynikłej z tego faktu szkody. W ustawie z 27.3.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2017 r., poz. 1073 ze zm.; dalej ZagospPrzestrzU) wprowadzono pojęcie tzw. władztwa planistycznego, czyli realizowanego poprzez akty prawa miejscowego uprawnienia, przysługującego gminom, do ustalenia przeznaczenia terenu, rozmieszczenia inwestycji celu publicznego i określenia sposobu zagospodarowania terenu. W ramach tego uprawnienia gmina uchwala plan zagospodarowania, a jego ustalenia kształtują sposób wykonywania prawa własności nieruchomości, które obejmuje. Z przeznaczenia na określony w planie cel wynika dopuszczalny sposób użytkowania nieruchomości, wpływający na jej wartość. Wprowadzenie w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego może powodować, że wartość niektórych nieruchomości objętych nim wzrośnie albo spadnie. Dziać się tak może w przypadku choćby zmiany przeznaczenia nieruchomości (np. z ornej na grunt pod zabudowę mieszkaniową, czy z przeznaczenia pod zabudowę jednorodzinną na zabudowę wielorodzinną), zmniejszenia jej rozmiarów, czy też w wyniku zmian w bezpośrednim jej sąsiedztwie polegających na budowie drogi szybkiego ruchu, czy budynków użyteczności publicznej. Dla wyeliminowania skutków ingerencji gminy w prawo własności ustawa prawo o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje określone uprawnienia. Na skutek zmian wprowadzonych nowym planem, może także dojść do sytuacji, kiedy korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone. Na podstawie art. 36 ust. 1 pkt 1 i 2 ZagospPrzestrzU w takiej sytuacji właściciel albo użytkownik wieczysty uprawniony jest do wystąpienia do gminy z żądaniem wykupienia nieruchomości lub jej części, albo zapłaty odszkodowania. Szkodę stanowi utrata wartości nieruchomości, a ściślej rzecz ujmując różnica między wartością nieruchomości doznającej ograniczenia sprzed wprowadzenia planu, a wartością po wprowadzeniu planu. Z realizacją roszczeń odszkodowawczych nie trzeba czekać do zbycia nieruchomości. Dla powstania roszczenia odszkodowawczego konieczne jest zajście określonych warunków. Precyzując je, w powołanym przepisie ustawodawca używa sformułowań takich jak „rzeczywista szkoda” czy „dotychczasowy sposób korzystania”. W praktyce mogą one budzić wątpliwości interpretacyjne, a co za tym idzie, także rzutować na zasadność roszczenia. Gmina, w której zmieniany jest plan, zwykle nie jest zainteresowana dobrowolnym wypłacaniem odszkodowań, co zmusza właścicieli do kierowania swoich roszczeń na drogę postępowań sądowych. Brak jednoznacznej wykładni powyższych określeń daje swobodę w uznawaniu roszczeń, tak co do zasady, jak i co do wysokości. Właściciel zaś musi wykazać, że poniósł szkodę, a szkoda ta musi mieć wymiar rzeczywisty.