Postanowienia umowy o roboty budowlane w ujęciu praktycznym, cz. I – obowiązki stron, wynagrodzenie wykonawcy, terminy realizacji

Nieruchomości | 6/2017
Moduł: nieruchomości, prawo cywilne
Maciej Bielecki

Umowa o roboty budowlane została uregulowana w przepisach Kodeksu cywilnego, Tytułu XVI Księgi o Zobowiązaniach (art. 647–658). Przepisy kodeksowe kreują swoistą ramę dla konstruowania umów o roboty budowlane. Niezbędne jest jednak podkreślenie, że regulacja kodeksowa jest dalece niewystarczająca. Stąd też w praktyce, umowy o roboty budowlane zawierają znacznie więcej postanowień niżby to wynikało jedynie z przepisów KC. Brakuje jednolitych rozwiązań dla polskiego sektora umów budowlanych właściwych dla rynku niemieckiego, francuskiego czy angielskiego, gdzie przyjęte jest posługiwanie się ustalonymi wzorcami umownymi (FIDIC oraz VOB)1. Sytuacja ta skutkuje dużą dowolnością w tworzeniu wzorów umów o roboty budowlane. W praktyce bowiem każdy inwestor dysponuje własnym wzorem umowy o roboty budowlane, który przedkłada wykonawcy. Zwykle w umowie o roboty budowlane (w tym w załącznikach do umowy) należy uregulować następujące kwestie:

1) obowiązki zamawiającego; 2) obowiązki wykonawcy; 3) wyznaczenie przedstawicieli; 4) narady koordynacyjne; 5) reguły angażowania podwykonawców; 6) przedmiot umowy (w znaczeniu robót budowlanych do wykonania); 7) termin realizacji wraz ze wskazaniem terminów węzłowych; 8) wynagrodzenie wykonawcy; 9) zasady płatności wynagrodzenia (jeśli częściami); 10) regulacje w zakresie przeprowadzania odbiorów; 11) zasady usuwania stwierdzonych wad; 12) gospodarka odpadami; 13) gwarancje jakości; 14) gwarancja zapłaty na rzecz wykonawcy; 15) zakres odpowiedzialności wykonawcy; 16) odpowiedzialność zamawiającego; 17) przypadki odstąpienia od umowy; 18) wypowiedzenie umowy; 19) zasady dokonywania zmian w zakresie powierzonych robót; 20) roboty dodatkowe; 21) kary umowne; 22) zabezpieczenie należytego wykonania umowy; 23) ubezpieczenia; 24) rozwiązywanie sporów; 25) poufność; 26) zasady cesji praw z umowy; 27) kwestia praw autorskich.
Zwykle w umowie o roboty budowlane określa się też kwestie związane z: dokumentacją projektową, terenem budowy, nadzorem autorskim i inwestorskim, kierownikiem budowy, itp. Strony składają też standardowe oświadczenia dotyczące możliwości zawarcia i realizacji umowy. Poniżej, w skrócie prezentowany jest zakres regulacji w każdym z ww. obszarów normowania umowy o roboty budowlane.