Pośrednik w obrocie nieruchomościami

Wyrok TSWE z 17.4.2008 r., C‑197/06

Nieruchomości | 08 [120] sierpień 2008
Moduł: nieruchomości

Art. 3 i 4 dyrektywy 89/48/EWG1 stoją na przeszkodzie uregulowaniu państwa członkowskiego, zgodnie z którym dokonywanie na terytorium tego państwa czynności takich jak te będące przedmiotem postępowania w sprawie przed sądem krajowym przez usługodawcę mającego siedzibę w innym państwie członkowskim i znajdującego się w takiej sytuacji jak pozwany w postępowaniu przed sądem krajowym zależy od uzyskania licencji, której udzielenie poddane jest wymogowi pozytywnego zaliczenia testu umiejętności z zakresu prawa.

Wyrok TSWE z 17.4.2008 r. w sprawie C 197/06, Confederatie van Immobiliën-Beroepen van België VZW, Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars przeciwko Willemowi Van Leukenowi

Wspólnotowe ramy prawne

Z motywów art. 3 i 4 dyrektywy 89/48 wynika, że ma ona na celu wprowadzenie ogólnego systemu uznawania dyplomów, mającego ułatwić obywatelom europejskim wykonywanie tych wszystkich rodzajów działalności zawodowej, które w przyjmującym państwie członkowskim są warunkowane zakończeniem kształcenia i szkolenia odbywanego po ukończeniu szkoły średniej.

Zgodnie z art. 2 dyrektywy 89/48 ma ona zastosowanie do każdego obywatela państwa członkowskiego, który zamierza wykonywać zawód regulowany w przyjmującym państwie członkowskim.

Art. 3 akapit pierwszy lit. b) dyrektywy 89/48 przewiduje, że w przypadku gdy w przyjmującym państwie członkowskim podjęcie lub wykonywanie zawodu regulowanego jest uzależnione od posiadania dyplomu, właściwe władze nie mogą, powołując się na podstawę braku odpowiednich kwalifikacji, odmówić obywatelowi państwa członkowskiego prawa do podjęcia lub wykonywania tego zawodu na tych samych warunkach, które są stosowane wobec ich własnych obywateli, jeżeli:

1. wnioskodawca wykonywał dany zawód w pełnym wymiarze godzin przez okres 2 lat w ciągu ostatnich 10 lat w innym państwie członkowskim, w którym zawód ten nie podlega regulacji, oraz

2. wnioskodawca posiada jeden lub kilka dokumentów potwierdzających posiadanie kwalifikacji.

Niezależnie od postanowień art. 3 dyrektywy 89/48 art. 4 dopuszcza, by przyjmujące państwo członkowskie wymagało od wnioskodawcy, pod pewnymi warunkami określonymi w tym artykule, przedłożenia dowodu o doświadczeniu zawodowym określonej długości, odbycia stażu adaptacyjnego o długości nieprzekraczającej 3 lat lub przystąpienia do testu umiejętności (dalej jako: środki wyrównawcze). Wspomniany art. 4 dyrektywy 89/48 określa też niektóre zasady i warunki obowiązujące w stosunku do środków wyrównawczych.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 lit. b) akapit trzeci tej dyrektywy przyjmujące państwo członkowskie, które nakłada środki wyrównawcze, musi co do zasady udzielić wnioskodawcy prawa wyboru między stażem adaptacyjnym a testem umiejętności. Niemniej jeśli chodzi o zawody, „których wykonywanie wymaga dokładnej znajomości prawa krajowego i w odniesieniu do których udzielanie porad i/lub pomocy związanej z prawem krajowym jest zasadniczą i trwałą cechą działalności zawodowej”, przyjmujące państwo członkowskie może w drodze odstępstwa od tej zasady wskazać staż adaptacyjny lub test umiejętności.

Stan faktyczny

W. Van Leuken jest pośrednikiem w obrocie nieruchomościami mającym siedzibę w Niderlandach. Specjalizuje się w sprzedaży klientom niderlandzkim nieruchomości położonych w Belgii. Przeciwko niemu został złożony pozew o zakazanie wykonywania działalności wniesiony przez Confederatie van Immobiliën-Beroepen van België VZW2 oraz Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars3. W pozwie zarzucano W. Van Leukenowi wykonywanie w Belgii zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami z naruszeniem belgijskich przepisów.

Postanowieniem z 10.1.2003 r. powództwo zostało uznane za dopuszczalne i w większej części za zasadne. Pozwanemu zakazano „wykonywania działalności pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz tytułowania się ustnie, pisemnie lub w każdy inny sposób podmiotem wykonującym działalność pośrednika w obrocie nieruchomościami w zakresie sprzedaży, kupna, zamiany, najmu lub cesji nieruchomości, praw rzeczowych i przedsiębiorstw położonych w Belgii. Zakaz ten obowiązywał do momentu spełnienia przez W. Van Leukena wymogów ustanowionych przez obowiązujące prawo belgijskie oraz uregulowania wspólnotowe”. Ponadto W. Van Leuken został skazany na grzywnę w wysokości 3700 EUR za każde naruszenie tego zakazu popełnione od 1. dnia po upłynięciu 6-miesięcznego terminu liczonego od dnia doręczenia tego postanowienia, przy czym maksymalna kwota grzywny została ustalona na 100 000 EUR.

W ramach postępowania o zakazanie wykonywania działalności W. Van Leuken utrzymywał, że nie wykonuje zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami na terytorium Belgii, ponieważ jego biuro znajduje się w Niderlandach, oraz że nawet jeśli występuje jako pośrednik przy sprzedaży nieruchomości położonych w Belgii, dotyczące ich ogłoszenia zamieszcza wyłącznie w Niderlandach.

W. Van Leuken złożył do BIV wniosek o wydanie zezwolenia na wykonywanie ad hoc zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami na terytorium Belgii. BIV pozytywnie rozpatrzył ten wniosek, wyznaczając mu, jako warunek wstępny, zaliczenie testu umiejętności w zakresie dziewięciu dziedzin prawa. Zdaniem BIV wykonywanie zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami wymaga dobrej znajomości prawa rzeczowego sensu largo. BIV uważa również, że we wszystkich zawodach związanych ze świadczeniem usług obowiązek udzielenia informacji może być uznany za istotny do tego stopnia, że wnioskodawca nie może zostać z niego zwolniony. Ponadto udzielanie porad i/lub pomocy związanej z prawem belgijskim stanowi, zdaniem BIV, zasadniczą i nierozerwalną część wykonywania zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami. Z tego względu BIV uznał, że konieczne jest raczej nałożenie na W. Van Leukena obowiązku przystąpienia do testu umiejętności, niż pozostawienie mu wyboru między odbyciem stażu adaptacyjnego a przystąpieniem do takiego testu. Z uwagi na zakres kwestii prawnych objętych testem umiejętności W. Van Leuken zdecydował się nie przystępować do niego.

W. Van Leuken twierdził, że dokonał reorganizacji swej działalności celem dostosowania się do zakazu wykonywania działalności ustanowionego postanowieniem z 10.1.2003 r. W tym celu zawarł umowę o współpracy z I. van Asten, będącą pośrednikiem w obrocie nieruchomościami mającym siedzibę w Belgii i posiadającą licencję BIV.

W toku postępowania krajowego sąd rozważał, czy pośrednik w obrocie nieruchomościami mający siedzibę w Niderlandach, który oferuje na sprzedaż nieruchomości położone w Belgii, narusza zakaz wykonywania zawodu ustanowiony postanowieniem z 10.1.2003 r., jeżeli organizuje swą działalność w formie współpracy z belgijskim pośrednikiem w obrocie nieruchomościami posiadającym licencję BIV.

Stanowisko Trybunału

Trybunał uznał, że art. 3 akapit pierwszy lit. b) dyrektywy 89/48 przewiduje, iż państwo członkowskie nie może, powołując się na podstawę braku odpowiednich kwalifikacji, odmówić obywatelowi państwa członkowskiego prawa do wykonywania zawodu regulowanego na swym terytorium, jeżeli spełnia on określone kryteria w zakresie kwalifikacji zawodowych. W postępowaniu przed Trybunałem nie zostało [...]