Podział nieruchomości rolnych i leśnych na cele inwestycyjne w ramach ustawy o gospodarce nieruchomościami, cz. II

Podział nieruchomości rolnych i leśnych na cele inwestycyjne w ramach ustawy o gospodarce nieruchomościami, cz. II

Nieruchomości | 06 [130] czerwiec 2009
Moduł: nieruchomości
Marian Wolanin

Wyłączenie stosowania GospNierU wobec nieruchomości rolnych i leśnych wynika z faktu, iż zagospodarowanie tych nieruchomości na cele rolne i leśne nie jest zależne od spełnienia jakichkolwiek dodatkowych warunków planistycznych dotyczących położenia tych nieruchomości, ich konfiguracji lub wyposażenia w infrastrukturę techniczną.

Skutki wyłączenia GospNierU wobec podziału nieruchomości rolnych i leśnych

Wyłączenie stosowania przepisów ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.; dalej GospNierU) wobec podziału nieruchomości rolnych i leśnych, na które ustawodawca wskazał w art. 92 GospNierU, dotyczy zarówno materialnoprawnych warunków dopuszczalności dokonywania podziału określonych w art. 93 oraz w art. 94 GospNierU, tj. zgodności z planem miejscowym, zapewnienia dostępu wydzielanym działkom gruntu do drogi publicznej, niesprzeczności z przepisami odrębnymi, jak i warunków procesowych, określonych w art. 94 ust. 3, art. 96 ust. 1 i 4 oraz w art. 97ust. 2 GospNierU. Jeżeli bowiem do podziału nieruchomości rolnych i leśnych w granicach okoliczności określonych w art. 92 GospNierU, nie stosuje się przepisów rozdziału tej ustawy o podziałach nieruchomości, to znaczy, że nie można dla tych nieruchomości rolnych i leśnych wymagać spełnienia warunków określonych w przepisach tego rozdziału GospNierU.

Przykładowo nie można wymagać, aby wydzielone działki gruntu z nieruchomości rolnej lub leśnej miały zapewniony dostęp do drogi publicznej, jeżeli powierzchnia tych działek nie będzie mniejsza, niż 0,3000 ha. Wynika to bowiem z faktu, że warunek zapewnienia wydzielanym działkom gruntu dostępu do drogi publicznej zawarty jest w art. 93 ust. 3 GospNierU, którego nie stosuje się do podziału nieruchomości rolnych i leśnych, gdy podział nie spowoduje wydzielenia działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. Również w przypadku gdy nieruchomość rolna lub leśna położona jest na terenie nieobjętym planem miejscowym, dla którego to terenu z odrębnych przepisów wynika obowiązek sporządzenia planu miejscowego, nie można odmówić wprowadzenia do ewidencji gruntów i budynków podziału takiej nieruchomości, jeżeli nieruchomość ta spełnia warunki wyłączenia jej ze stosowania przepisów podziałowych w świetle art. 92 GospNierU. W myśl tego wyłączenia nie stosuje się bowiem m.in. art. 94 ust. 3 GospNierU, w którym zastrzeżono konieczność zawieszenia postępowania podziałowego dla nieruchomości położonych na obszarach objętych obowiązkiem sporządzenia planu miejscowego do czasu uchwalenia tego planu. Ponadto, podział nieruchomości rolnej lub leśnej w omawianych okolicznościach nie jest dokonywany w postępowaniu, o którym jest mowa w art. 94 ust. 3 GospNierU, dlatego brak jest przedmiotu zawieszenia w trybie tego przepisu.

Wyłączenie stosowania GospNierU wobec nieruchomości rolnych i leśnych wynika z faktu, iż zagospodarowanie tych nieruchomości na cele rolne i leśne nie jest zależne od spełnienia jakichkolwiek dodatkowych warunków planistycznych dotyczących położenia tych nieruchomości, ich konfiguracji lub wyposażenia w infrastrukturę techniczną. Rolnicze i leśne wykorzystywanie nieruchomości stanowi swoisty rodzaj pierwotnego ich zagospodarowania. Każdy inny sposób zagospodarowania niż rolny lub leśny uważany jest co do zasady, jako wtórny lub kwalifikowany sposób zagospodarowania nieruchomości. Jeżeli więc przepisy GospNierU służą ewidencyjnemu wyodrębnianiu takich działek gruntu, których konfiguracja przestrzenno-terytorialna umożliwi ich zagospodarowanie w sposób kwalifikowany na jakikolwiek inny cel niż cel rolny lub leśny, to właśnie z tej przyczyny podział nieruchomości rolnych i leśnych nie wymaga stosowania materialnoprawnych warunków i procedury z GospNierU, skoro do rolniczego lub leśnego zagospodarowania nie jest konieczne spełnienie jakichkolwiek warunków planistycznych.

Analiza przepisów GospNierU wskazuje, że administracyjnoprawna procedura podziału nieruchomości służy wykluczeniu wydzielania działek gruntu nienadających się do zagospodarowania według kryteriów określonych w planie miejscowym albo w jednym z dwóch rodzajów decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, bądź też w przepisach odrębnych. Dla rolniczego lub leśnego wykorzystywania nieruchomości lub jej części nie określa się jednak jakichkolwiek kryteriów w planie miejscowym lub w decyzji o warunkach zabudowy, bądź też w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Nie jest więc konieczne dokonywanie sformalizowanej oceny dopuszczalności podziałów nieruchomości rolnych i leśnych w procedurze administracyjnoprawnej, poza wyjątkami wskazanymi w art. 92 ust. 1 i art. 93 ust. 2a i 3a GospNierU.

Podstawy wprowadzenia podziału nieruchomości do ewidencji gruntów i budynków

W ujęciu procesowym istotą stosowania przepisów podziałowych GospNierU jest zatwierdzanie podziału nieruchomości decyzją administracyjną określoną art. 96 ust. 1 GospNierU. W tym kontekście przedmiotowy zakres stosowania GospNierU skutkuje [...]