Podział nieruchomości rolnych i leśnych na cele inwestycyjne w ramach ustawy o gospodarce nieruchomościami, cz. I

Podział nieruchomości rolnych i leśnych na cele inwestycyjne w ramach ustawy o gospodarce nieruchomościami, cz. I

Nieruchomości | 05 [129] maj 2009
Moduł: nieruchomości
Marian Wolanin

Pojęcie podziału nieruchomości nie jest prawnie zdefiniowane w jakimkolwiek akcie prawnym. Jego normatywną treść można jednak ustalić na podstawie tych aktów, w których posłużono się tym pojęciem dla wskazania prawnych możliwości utworzenia nowych nieruchomości. Takim aktem prawnym jest przede wszystkim kodeks cywilny (KC), w którego art. 46 § 1 określono definicję nieruchomości, oraz ustawa z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.; dalej GospNierU), w której opisano procedurę służącą dokonywaniu podziału nieruchomości. W ramach GospNierU pojęcie podziału opisuje zatem normatywnie określone działania podejmowane wobec prawa własności i prawa użytkowania wieczystego przysługujące do nieruchomości lub działania podejmowane wobec samej nieruchomości jako przedmiotu tych praw.

Prawnym wyróżnikiem istnienia nieruchomości w ujęciu cywilnoprawnym jest przysługiwanie do niej prawa własności określonemu podmiotowi. Według bowiem art. 46 KC nieruchomością jest część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności. Nieruchomość wyodrębnia się zatem z otoczenia poprzez wskazanie (ustalenie lub stwierdzenie), czy przysługuje do niej określonemu podmiotowi prawo własności. Jeżeli istnieje podmiot własności części powierzchni ziemskiej, a więc przysługuje do niej prawo własności określonemu podmiotowi, to jest to nieruchomość. Jeżeli zaś nie jest możliwe wskazanie podmiotu prawa własności określonej części powierzchni ziemskiej, to część ta wchodzi w skład innej, większej części, takiej, wobec której istnieje prawna możliwość ustalenia właściciela, i wtedy ta większa część powierzchni ziemskiej stanowi nieruchomość.

Podział prawny

W używanym doktrynalnie pojęciu podziału prawnego (cywilnego) mieszczą się działania skutkujące powstawaniem nowych nieruchomości, a więc takie działania, których wynikiem jest podział praw przysługujących do nieruchomości dotychczasowemu podmiotowi lub podmiotom. W wyniku tego podziału dotychczasowe prawo własności zostaje podzielone na rzecz większej ilości podmiotów, którym prawo to przysługuje odrębnie do wydzielonej części nieruchomości. Każdy z nowych podmiotów prawa własności jest wyłącznym właścicielem części gruntu, które to części – przed podziałem prawnym – stanowiły jedną nieruchomość.

Oprócz prawnego wyróżnika nieruchomości odwołującego się do podmiotu, któremu przysługuje do niej prawo własności, istnienie nieruchomości polega także na jej wyodrębnieniu z określonego obszaru powierzchni ziemskiej. Takiemu wyodrębnieniu służą granice prawne, określające obszar powierzchni ziemskiej, w którym właściciel wykonuje swoje prawo w sposób wskazany w art. 140 KC. Granice prawne nieruchomości opisywane są natomiast instrumentami prawnym określonymi w przepisach dotyczących geodezji i kartografii, wśród których to instrumentów występuje m.in. pojęcie granic ewidencyjnych. Za pomocą tych granic dokonuje się oznaczenia poszczególnych części powierzchni ziemskiej, które stanowią nieruchomość lub jej część.

Częścią powierzchni ziemskiej wyodrębnioną granicami ewidencyjnymi jest działka gruntu, którą – zgodnie z § 9 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z 29.3.2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. Nr 38, poz. 454) – stanowi ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych. Pojęcie działki gruntu służy zatem terytorialnemu oznaczeniu nieruchomości poprzez jej wyodrębnienie z danego obszaru. Nieruchomość może się składać z jednej działki gruntu lub z większej ich ilości, jeżeli działki te są przedmiotem prawa własności przysługującego temu samemu podmiotowi.

W przypadku zatem gdy prawo własności, przysługujące określonemu podmiotowi do nieruchomości, zostanie udostępnione innym podmiotom, w wyniku czego obok dotychczasowego właściciela pojawią się inni właściciele, mający na wyłączną własność ewidencyjnie wyodrębnione części (działki gruntu) z dotychczasowej nieruchomości, części te (działki gruntu) będą nowymi nieruchomościami, jako że [...]