Podział nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego, cz. I

Podział nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego, cz. I

Nieruchomości | 09 [145] wrzesień 2010
Moduł: nieruchomości
Marian Wolanin

Obok ustawowego wymogu zachowania zgodności ewidencyjnego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego – określonego w art. 93 ust. 1 i 2 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.; dalej GospNierU), albo z warunkami określonymi w jednym z dwóch rodzajów decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a także przy zachowaniu niesprzeczności podziału z przepisami odrębnymi – co wynika z art. 94 ust. 1 GospNierU – ewidencyjny podział nieruchomości może być dokonany także niezależnie od ustaleń planu miejscowego i niezależnie od ustaleń zawartych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nawet w przypadku gdy istnieje ustawowy obowiązek sporządzenia takiego planu, lecz plan ten nie został sporządzony.

Nie jest to jednak niezależność od przepisów odrębnych, a wręcz przeciwnie, jest to właśnie podział mający zachować zgodność z przepisami odrębnymi, ale z tymi, które określają normatywny kształt celów wymienionych w art. 95 GospNierU. Taki podział nieruchomości uregulowany bowiem został w art. 95 GospNierU, jako odrębna od art. 93 i art. 94 tej ustawy materialnoprawna podstawa dokonywania ewidencyjnego podziału nieruchomości.

Zestawiając treść art. 95 z art. 93 ust. 1 i art. 94 ust. 1 GospNierU, ustawodawca wyłączył związanie dopuszczalności wydzielenia działek gruntu z warunkami ich zagospodarowania określonymi w planie miejscowym albo w jednym z dwóch rodzajów decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nie wyłączając jednak związania w tym względzie przepisami odrębnymi. Właśnie odrębność regulacji prawnych dotyczących każdego z celów wymienionych w art. 95 GospNierU determinuje dopuszczalność wydzielenia działki gruntu o takiej konfiguracji i wielkości, która będzie spełnieniem celu wymienionego w tym przepisie. Chodzi więc o to, iż wyłączenie związania ustaleniami planu miejscowego i decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest skutkiem określenia kryteriów podziału nieruchomości poza tymi dokumentami planistycznymi, w tych podstawach prawnych, które normują cele określone w art. 95 GospNierU. Dla dokonywanego podziału ustalenia planu miejscowego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie mają zatem wiążącego znaczenia, co oznacza, iż nie stanowią prawnego wyznacznika dopuszczalności dokonywania podziału.

Określenie celów podziału nieruchomości w art. 95 GospNierU oznacza, iż podział ten może służyć tylko wskazanym celom, co wyklucza dokonywanie w jego ramach wydzielenia działek gruntu także na inne cele. Nie można zatem w ramach procedury służącej wydzielaniu działek gruntu dla celów określonych w art. 95 GospNierU dokonywać wydzielenia dodatkowych działek gruntu przy tzw. okazji, które nie służą celom określonym w powołanym przepisie, a są wydzielane dla uniknięcia prowadzenia kolejnego postępowania podziałowego w celu wydzielenia tych właśnie działek. Podział nieruchomości w trybie art. 95 GospNierU jest bowiem dokonywany w odrębnej procedurze (zasadniczo różniącej się od procedury podziałowej na zasadach ogólnych) od podziału dokonywanego w trybie art. 93 ust. 1 i 2 oraz art. 94 ust. 1 GospNierU. Należy jednak pamiętać, iż w wielu przypadkach skutkiem podziału dokonywanego w okolicznościach określonych w art. 95 GospNierU, będzie wydzielenie nie tylko działki lub działek gruntu służących celom określonym w powołanym przepisie, ale wydzielenie także tzw. pozostałej części obszaru dzielonej nieruchomości. W takim przypadku ta pozostała część nieruchomości nie musi spełniać warunków określonych w art. 95 GospNierU. W podziale nieruchomości dokonywanym na podstawie art. 95 GospNierU ocenie organu podziałowego przed wydaniem decyzji podlega zatem jedynie okoliczność, czy działki gruntu stanowiące cel podziału spełniają wymogi dotyczące celów, o których mowa w powołanym art. 95 GospNierU. Nie podlega natomiast ocenie przez pryzmat art. 95 GospNierU pozostały obszar dzielonej nieruchomości, który nie stanowi, jako wyodrębniana działka gruntu celu jej wydzielania, a jest jedynie wynikiem (skutkiem) wydzielenia z całej nieruchomości tych działek gruntu, które stanowią cel podziału w ramach art. 95 GospNierU. Działka gruntu wydzielana jako reszta pozostającego obszaru nieruchomości nie może jednak posiadać takiej konfiguracji przestrzenno-obszarowej, która byłaby sprzeczna z powszechnie obowiązującym prawem. Skoro bowiem ewidencyjny podział nieruchomości w warunkach art. 95 GospNierU zatwierdzany jest decyzją administracyjną, to powstanie takiej działki gruntu byłoby skutkiem prawnym tej decyzji. Decyzja o zatwierdzeniu podziału nie może jednak wywoływać skutku sprzecznego z prawem, ponieważ w takim przypadku byłaby dotknięta wadą nieważności określoną w art. 156 § 1 pkt 2 KPA. Taki skutek decyzji oznaczałby bowiem, iż decyzja ta wydana została z rażącym naruszeniem prawa.

W wyroku z 15.5.2008 r. (I OSK 758/07) NSA wskazał, iż „nieruchomość” w rozumieniu przepisu art. 95 GospNierU stanowi jednostkę powierzchniową podziału kraju utworzoną dla celów ewidencji gruntów i budynków. Nie chodzi tu o podział prawny, lecz o podział ewidencyjny (geodezyjny), polegający na wydzieleniu z dotychczas istniejącej i oznaczonej konkretnym numerem jednej działki ewidencyjnej – nowo utworzonych dwóch lub więcej działek ewidencyjnych, po dokonaniu pomiarów i nadaniu im nowego oznaczenia wraz z powierzchnią, co oznacza konieczność istnienia nadal działki mającej ulec podziałowi.

Przy podziale nieruchomości w warunkach art. 95 GospNierU rolę wyznacznika jego dopuszczalności, a więc rolę kryterium, według którego dokonuje się podziału nieruchomości, stanowią więc przesłanki, wedle których ocenia się zaistnienie celu, dla którego dokonuje się wydzielenia działek gruntu w ramach podziału. Osiągnięcie celów, o których mowa w art. 95 GospNierU, dla których wydziela się działki gruntu, z natury ich istoty nie może być oceniane z punktu widzenia ustaleń zawartych w planie miejscowym, skoro np. przestrzenne granice wydzielanych działek gruntu, jako części nieruchomości nabytych z mocy prawa przez określone podmioty zależne jest nie od ustaleń planu miejscowego, ale od prawnie określonych przesłanek skutkujących nabyciem własności części nieruchomości.

Na wyjątkowość regulacji zawartej w art. 95 GospNierU wskazał również NSA w wyroku z 17.1.2009 r. (I OSK 1872/07), stwierdzając, iż niezależnie od ustaleń planu miejscowego (co należy rozumieć: „mimo braku takiego planu lub mimo zawartych w nim postanowień, a nawet wbrew tym postanowieniom”) podział nieruchomości może nastąpić jedynie na cele wskazane w art. 95 GospNierU. To ostatnie uregulowanie jest więc wyjątkiem od przyjętej w ustawie o gospodarce nieruchomościami zasady.

Także w wyroku z 19.6.2007 r. (I OSK 1007/06) NSA wskazał, iż sformułowanie „niezależnie od ustaleń planu miejscowego” należy rozumieć dwojako. Podziału nieruchomości można dokonać, gdy plan miejscowy istnieje, ale niezależnie od jego ustaleń, a więc inaczej aniżeli stanowi to art. 93 ust. 1 GospNierU, albo jeżeli planu miejscowego nie ma. Jednak w obu wypadkach podział może nastąpić, tylko gdy zaistnieje któraś z sytuacji przewidzianych w art. 95, bowiem niezwiązanie ustaleniami planu oraz ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przy podziale nieruchomości może mieć miejsce tylko w celach wskazanych w tym przepisie.

Natomiast w wyroku z 23.5.2006 r. (I SA/Wa 1739/05) WSA w Warszawie stwierdził, że podstawy podziału nieruchomości wymienione w art. 95 pkt 1–8 GospNierU są w stosunku do siebie niezależne, a ustalenie i zbadanie zasadności każdej z nich wymaga przeprowadzenia przez organ postępowania nakierowanego na ustalenie wystąpienia przesłanek właściwych dla danego celu podziału. Bez precyzyjnego ustalenia treści żądania strony organy administracji publicznej nie są uprawnione do prowadzenia postępowania, co do wystąpienia w sprawie którejkolwiek z podstaw podziału.

Należy podkreślić, iż podział nieruchomości dla celów określonych w art. 95 GospNierU stanowi wyjątek od dokonywania takiego podziału na zasadach ogólnych określonych w art. 93 ust. 1 i 2 oraz w art. 94 ust. 1 GospNierU. Z tego względu przepis art. 95 GospNierU może być stosowany tylko do przypadków ściśle w nim określonych. Każdy inny przypadek niespełniający kryteriów określonych w tym przepisie należy zakwalifikować do przeprowadzenia podziału na zasadach ogólnych, a więc w ramach zgodności z planem miejscowym, albo niesprzeczności z przepisami odrębnymi, bądź też w ramach zgodności z warunkami określonymi w jednym z dwóch rodzajów decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dla przykładu, jeżeli nieruchomość zabudowana jest kilkoma budynkami, z których nie wszystkie zostały wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę, to podział takiej nieruchomości w celu zniesienia jej współwłasności nie może nastąpić na podstawie art. 95 pkt 1 GospNierU, lecz na zasadach ogólnych określonych w art. 93 ust. 1 i 2 albo w art. 94 ust. 1 GospNierU. Tak samo należałoby postąpić w przypadku dokonywania ewidencyjnego podziału niezabudowanej nieruchomości w celu umownego zniesienia jej współwłasności, skoro podział na podstawie art. 95 pkt 1 GospNierU może być dokonany jedynie wobec nieruchomości zabudowanych przynajmniej dwoma budynkami Nawet więc zabudowanie nieruchomości jednym budynkiem nie uprawnia do dokonania ewidencyjnego jej podziału na podstawie art. 95 pkt 1 GospNierU.

Przedmiotem podziału na podstawie art. 95 GospNierU mogą być także nieruchomości rolne i leśne, o ile ich podział spowoduje wydzielenie przynajmniej jednej działki gruntu o powierzchni poniżej 0,3000 ha (art. 92 ust. 1 GospNierU). Wydzielona działka gruntu o takiej powierzchni nie jest jednak poddana ograniczeniom określonym w art. 93 ust. 2a GospNierU, ze względu na literalne wyłączenie tego przepisu wobec podziałów nieruchomości rolnych i leśnych dokonywanych dla osiągnięcia celów określonych w art. 95 GospNierU, co wynika z art. 93 ust. 2a zd. 3 GospNierU. W przeciwnym razie konieczność zachowania warunków dopuszczalności dokonania podziału nieruchomości rolnej i leśnej określonych w art. 93 ust. 2a GospNierU zniweczyłaby osiągnięcie celów określonych w art. 95 GospNierU.

Cele wydzielenia działek gruntu

Ewidencyjny podział nieruchomości w warunkach art. 95 GospNierU może nastąpić w celu: [...]