Optymalizacja podatkowa inwestycji w nieruchomości

Optymalizacja podatkowa inwestycji w nieruchomości

Nieruchomości | 03 [115] marzec 2008
Moduł: nieruchomości
Łukasz Maciak, Marta Jurek-Maciak

Coraz częściej mówi się o strukturyzowanych produktach oferowanych przez towarzystwa funduszy inwestycyjnych, które mają być antidotum na wysokie zobowiązania podatkowe towarzyszące inwestycjom w nieruchomości. Tymi produktami są struktury oparte na funduszach inwestycyjnych zamkniętych, które poprzez spółki komandytowo-akcyjne, zapewniają neutralną podatkowo konstrukcję, w której zarówno dochody z czynszu, jak i dochody ze sprzedaży nieruchomości nie są opodatkowane podatkiem dochodowym, ani na poziomie spółek celowych, ani na poziomie funduszu.

Neutralność podatkową na poziomie spółek celowych posiadanych przez fundusz zapewniają spółki komandytowo-akcyjne. Spółka komandytowo-akcyjna jest spółką osobową mająca na celu prowadzenie przedsiębiorstwa pod własną firmą, w której za zobowiązania spółki wobec wierzycieli co najmniej jeden wspólnik odpowiada bez ograniczenia (komplementariusz), a co najmniej jeden wspólnik jest akcjonariuszem. W prezentowanej powyżej strukturze akcjonariuszem, który nie odpowiada za zobowiązania spółki, jest fundusz, a komplementariuszem jest posiadana przez fundusz spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Komplementariusz oraz akcjonariusz uczestniczą w zysku spółki proporcjonalnie do ich wkładów wniesionych do spółki, chyba że statut stanowi inaczej. Co najważniejsze, spółka komandytowo-akcyjna nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych, gdyż przepisów ustawy o podatku dochodowym nie stosuje się do spółek niemających osobowości prawnej, w tym spółek komandytowo-akcyjnych.

Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób prawnych, fundusze inwestycyjne zwolnione są z podatku dochodowego. W praktyce oznacza to, że podatek dochodowy nie obciąża bezpośrednio aktywów funduszy.

Obowiązek podatkowy występuje natomiast w odniesieniu do uzyskanych przez uczestników funduszu dochodów wynikających z osiąganych przez fundusz zysków. Podatek dochodowy należy odprowadzić od wypłaconej przez fundusz dywidendy, przy sprzedaży przez uczestnika funduszu certyfikatów na giełdzie, gdy uzyskana cena sprzedaży jest wyższa niż cena zakupu lub przy likwidacji funduszu, gdy podczas trwania funduszu wzrośnie wartość aktywów netto i inwestor uzyska z wzrost wartości inwestycji.

Dodając do powyższego fakt, iż gdy posiadaczami certyfikatów będą spółki zarejestrowane w krajach, w których nie odprowadza się podatku od zysków kapitałowych oraz z którymi Polska podpisała umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania (np. spółki zarejestrowane na Cyprze), inwestor uzyskuje strukturę zupełnie neutralną podatkowo.

Koszty funkcjonowania

Trudność w zarządzaniu takimi wehikułami polega na tym, że z jednej strony inwestor zyskuje na optymalizacji podatkowej, ale z drugiej strony ponosić musi szereg dodatkowych kosztów funkcjonowania takiej struktury. Poniżej wymieniono kilka najważniejszych elementów, które należy wziąć pod uwagę przy implementacji takich rozwiązań: [...]