Opodatkowanie zagranicznych funduszy nieruchomości

Opodatkowanie zagranicznych funduszy nieruchomości

Nieruchomości | 8/2000
Moduł: nieruchomości
Sebastian Kuros

Jedną z najważniejszych kwestii warunkujących rozwój rynku nieruchomości jest kwestia finansowania. Wynika to z faktu, że wartość pojedynczego projektu jest po prostu bardzo duża. Brak należytych instrumentów finansowania może spowodować niedorozwój rynku, co świetnie widać na przykładzie polskiego rynku mieszkaniowego.

Środki na finansowanie mogą pochodzić bądź z kraju bądź z zagranicy. Zagraniczni inwestorzy narażeni są jednak na dużo większe ryzyko niż na swoim rynku wewnętrznym, chociażby z powodu ryzyka związanego ze zmianami kursów walut. Poza tym inwestor zagraniczny musi uwzględniać zarówno poziom opodatkowania w kraju, jak i za granicą. Opłacalność inwestycji w polskie nieruchomości może być więc uzależniona od kraju, z którego ta inwestycja pochodzi i od postanowień konkretnej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania.

Na przykład dla inwestorów z Niemiec dotychczasowe ramy inwestycyjne nie były zbyt korzystne. Podstawowym problemem był fakt, że w Polsce dostępne dla inwestorów były w zasadzie dwa rodzaje spółek: spółka z ograniczona odpowiedzialnością oraz spółka akcyjna. W wypadku inwestycji na rynku nieruchomości w formie sp. z o.o., uzyskany z inwestycji dochód byłby najpierw opodatkowany na poziomie spółki podatkiem od osób prawnych (30%), a następnie w wypadku wypłaty dywidendy na rzecz wspólnika (osoby fizycznej) - polskim podatkiem od osób fizycznych (15% dywidendy brutto - art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawy z 26.7.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - dalej PDOFizU, w związku z art. 10 ust. 2 lit b umowy zawartej w Warszawie pomiędzy PRL a RFN w dniu 18.12.1972 r. w sprawie zapobieżenia podwójnemu opodatkowaniu w zakresie podatków od dochodu i majątku; dalej ZPOU Niemcy), a w Niemczech ponownie podatkiem dochodowym od osób fizycznych (skala progresywna z najwyższą stawką 51%). Co prawda polski podatek od osób fizycznych nałożony na dywidendy może być zaliczony na poczet niemieckiego podatku od osób fizycznych (art. 21 ust. 2 b ZPOU Niemcy), ale sumarycznie opodatkowanie wynosi ok. 65% dochodu z inwestycji.