Opodatkowanie sprzedaży udziałów w spółce nieruchomościowej

Opodatkowanie sprzedaży udziałów w spółce nieruchomościowej

Nieruchomości | 9 [109] wrzesień 2007
Moduł: nieruchomości
Michał Thedy, Tomasz Krasowski, Anna Wasiluk

W niniejszym artykule omawiamy zagadnienie opodatkowania sprzedaży udziałów w polskiej nieruchomościowej spółce kapitałowej z perspektywy podatku dochodowego od osób prawnych (PDOPrU) oraz podatków pośrednich.

Opodatkowanie sprzedawcy

Opodatkowanie PDOPrU sprzedawcy udziałów albo akcji1 spółki kapitałowej może być zróżnicowane w zależności od tego, czy sprzedawca jest polskim rezydentem podatkowym (spółką mająca siedzibę na terytorium Polski), czy też zagranicznym rezydentem podatkowym (spółką mająca siedzibę poza terytorium Polski).

W pierwszym przypadku dochód sprzedawcy ze zbycia udziałów będzie podlegał standardowemu opodatkowaniu w wysokości 19%. Podstawą opodatkowania będzie przychód ze sprzedaży pomniejszony o koszty nabycia udziałów2. Należy przy tym pamiętać o specyficznych regułach ustalania kosztu w przypadku zbycia udziałów objętych w zamian za wkład niepieniężny (art. 15 ust. 1k PDOPrU). Przychód powinien co do zasady odpowiadać cenie należnej za udziały i podlegać opodatkowaniu w momencie zbycia udziałów, ale nie później niż w dniu wystawienia faktury albo uregulowania należności (art. 12 ust. 3a PDOPrU).

W przypadku sprzedawcy będącego zagranicznym rezydentem podatkowym dochód ze sprzedaży udziałów w polskiej spółce powinien być rozpoznany jako dochód osiągnięty na terytorium Polski i podlegający opodatkowaniu w naszym kraju. Co do zasady dochód ten jest opodatkowany tak samo jak dochód z tego tytułu osiągany przez polskich rezydentów, tj. 19% od różnicy pomiędzy uzyskanym przychodem i kosztami objęcia bądź nabycia udziałów. Prawo Polski do opodatkowania dochodów osiąganym przez zagranicznych rezydentów może jednak zostać ograniczone przez umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania (umowa UPO), jeżeli umowa taka została zawarta przez Polskę z krajem, którego rezydentem podatkowym jest zagraniczny sprzedawca udziałów3.

Umowy UPO wyodrębniają poszczególne rodzaje dochodów osiąganych przez rezydentów podatkowych jednego państwa (państwo siedziby) na terenie drugiego państwa (państwo źródła) i określają, w którym państwie dany dochód może zostać opodatkowany oraz jak uniknąć podwójnego opodatkowania, jeżeli dany dochód może być opodatkowany w obu państwach. Umowy UPO zawierane przez Polskę oparte są na Modelowej Konwencji OECD w sprawie Podatku od Dochodu i Majątku (Konwencja)4. Ponieważ ewentualne różnice w poszczególnych umowach nie dotyczą spraw podstawowych, analiza oparta będzie głównie na przepisach Konwencji oraz Komentarzu do Konwencji (Komentarz)5.

Jedną z kategorii dochodów wyodrębnionych w Konwencji są zyski kapitałowe obejmujące zyski (dochody) ze sprzedaży udziałów (art. 13 Konwencji). Ogólną zasadą w odniesieniu do zysków ze sprzedaży udziałów jest ich opodatkowanie w kraju siedziby, a więc brak ich opodatkowania w Polsce. Od tej zasady są jednak wyjątki. Pierwszym wyjątkiem jest sytuacja, gdzie udziały posiadane przez zagranicznego rezydenta są częścią majątku „zakładu” (ang. permanent establishment), który zagraniczny rezydent ma w Polsce (art. 13 ust. 2 Konwencji). Wtedy sprzedaż takich udziałów jest podatkowana w Polsce według [...]