Opłata adiacencka z tytułu podziału nieruchomości, cz. I – analiza zagadnienia z punktu widzenia wiedzy specjalistycznej

Nieruchomości | 8/2015
Moduł: nieruchomości
Joanna Bonda, Wojciech Nurek
Opłata adiacencka z tytułu podziału nieruchomości, cz. I
– analiza zagadnienia z punktu widzenia wiedzy specjalistycznej

W orzecznictwie sądów administracyjnych utrwaliły się dwa rozbieżne poglądy na temat sposobu określania wartości nieruchomości na potrzeby ustalania opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości. Pierwszy pogląd wyrażony został m.in. w wyroku l OSK 2342/12: „[...] przepis art. 98a ust. 1 nie pozostawia biegłemu pełnej swobody co do sposobu wyceny, dokonywanej dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej. Wycenie takiej bowiem podlega nie działka czy działki, a nieruchomość – jako całość. Zatem zarówno przed podziałem nieruchomości, jak i po jej podziale, szacunek winien być dokonywany w stosunku do całości gruntu, bo tylko on stanowi nieruchomość gruntową. Tak też powinien być oceniany pod względem poszczególnych cech charakterystycznych”. Natomiast drugi, odmienny pogląd przedstawiony został m.in. w wyroku l OSK 2948/12: „... nie ma w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego przeszkód, aby wycena wartości podzielonej działki była sumą działek na nią się składających po podziale, co ma konsekwencje dla wyboru wielkości działek porównywanych. Zasada wyceny zgodnie z wartością rynkową działki, ujęta w art. 151 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wymaga, aby wycena ta uwzględniała faktyczne realia możliwości sprzedaży działek mniejszych, w rozmiarach po podziale”. Treść przytoczonych wyroków sugeruje dwa różne i wykluczające się sposoby szacowania nieruchomości dla omawianego celu i każdy ze sposobów prowadzi do innej wartości nieruchomości, a co za tym idzie innej wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości. W praktyce wybór właściwego sposobu wyceny nieruchomości spoczywa na biegłym rzeczoznawcy majątkowym ponoszącym zawodowe konsekwencje dokonywanego wyboru (art. 154 ust. 1 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dalej GospNierU). Obowiązkiem biegłego, specjalisty z zakresu szacowania wykonującego wycenę nieruchomości jest odpowiednio uzasadnić sposób szacowania z punktu widzenia wiedzy specjalistycznej. Tok rozumowania prowadzący do uzasadnienia zastosowanego sposobu szacowania przedstawiony zostanie na przykładzie wyceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej zlokalizowanej w Warszawie, która w dalszej części omówiona została szerzej. Wartość rynkowa tej nieruchomości według stanu po dokonanym podziale określona zgodnie z sugestią zawartą w wyroku l OSK 2342/12, tj. gdy nieruchomość traktowana jest jako całość wyniosła 2 590 991 zł. Natomiast gdy wycena wykonana została zgodnie z sugestią zawartą w wyroku l OSK 2948/12, tj. gdy wartość nieruchomości została określona jako suma pojedynczych działek traktowanych jako odrębne nieruchomości wartość nieru­chomości po podziale wyniosła 2 917 859 zł. Sposób szacowania dla stanu nieruchomości przed dokonaniem podziału nie budzi kontrowersji, dla obu przypadków jest jednakowy, a oszacowana wartość dla tego stanu wyniosła 2 451 228 zł. Z powyższego wynika, że sposób szacowania istotnie wpływa na wymiar wzrostu wartości rynkowej nieruchomości na skutek dokonanego podziału. Dla pierwszego sposobu wyceny wzrost wynosi 139 763 zł, natomiast w drugim przypadku wzrost jest ponad trzykrotnie większy (!) i wynosi 466 631 zł. Silne uzależnienie wartości rynkowej nieruchomości dla jej stanu po dokonaniu podziału od zastosowanego sposobu szacowania wymaga szczegółowego omówienia z punktu widzenia wiedzy specjalistycznej potrzebnej przy wycenie nieruchomości. Szczegółowa analiza zagadnienia wyceny na potrzeby ustalania opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości dokonana na podstawie przykładowej nieruchomości wskazuje, że z punktu widzenia wiedzy specjalistycznej za właściwy i uzasadniony uznać należy ten sposób wyceny, w którym nieruchomość traktowana jest jako całość. Natomiast określanie wartości rynkowej po podziale jako sumy pojedynczych działek traktowanych jako odrębne nieruchomości z punktu widzenia wiedzy specjalistycznej nie znajduje uzasadnienia. W niniejszym artykule na przykładzie praktycznym przedstawione zostały kolejne etapy oraz konkretne elementy składowe procesu wyceny, uzasadniono wybór zastosowanej metody wyceny, a następnie omówiono wynik wyceny dla dwóch rozpatrywanych sposobów wyceny.