Odpowiedzialność za zaległości podatkowe sprzedawcy przy zakupie nieruchomości

Odpowiedzialność za zaległości podatkowe sprzedawcy przy zakupie nieruchomości

Nieruchomości | 01 [113] styczeń 2008
Moduł: nieruchomości
Michał Thedy, Tomasz Krasowski, Anna Wasiluk

W przypadku nabycia nieruchomości nabywca może potencjalnie odpowiadać za zaległości podatkowe zbywcy powstałe w okresie przed sprzedażą (na zasadach odpowiedzialności osób trzecich wynikających z ustawy z 29.8.1997 r. – ordynacja podatkowa, tekst jedn. Dz.U. z 2005 r. Nr 8, poz. 926 ze zm.; dalej OrdPU). Odpowiedzialność tę można jednak ograniczyć poprzez uzyskanie odpowiednich zaświadczeń od organów podatkowych. Dlatego w praktyce, w przeciwieństwie do sytuacji nabycia udziałów/akcji w spółce posiadającej nieruchomość, nie przeprowadza się pełnego badania podatkowego spółki zbywającej, lecz jedynie bada umowy, które przejmowane są przez nabywcę.

Poniżej omawiamy zasady odpowiedzialności nabywcy nieruchomości w odniesieniu do zobowiązań podatkowych zbywcy i możliwości jej ograniczenia, a także zalecany zakres badania podatkowego.

Zasady odpowiedzialności nabywcy

Polskie prawo podatkowe przewiduje instytucję odpowiedzialności osób trzecich za zobowiązania podatkowe podatnika. W ramach tej instytucji osoby inne niż podatnik mogą, w określonych sytuacjach wynikających z faktu ich wzajemnych relacji gospodarczych lub prawnych, odpowiadać za jego zaległości podatkowe. Jednym z przypadków takiej odpowiedzialności jest nabycie od podatnika przedsiębiorstwa, zorganizowanej części przedsiębiorstwa lub składników majątku związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą. W tym wypadku nabywca odpowiada całym swoim majątkiem solidarnie ze zbywcą za jego zaległości podatkowe powstałe do dnia nabycia i związane z prowadzeniem działalności gospodarczej (art. 112 OrdPU). W przypadku nabycia składników majątkowych odpowiedzialność powstaje, jeżeli ich wartość jednostkowa wynosi co najmniej 15 800 zł. Składniki majątku definiuje się przy tym jako aktywa trwałe w rozumieniu przepisów o rachunkowości, z wyłączeniem należności długoterminowych, udzielonych pożyczek i długoterminowych należności okresowych.

Powyższa odpowiedzialność nabywcy ograniczona jest do wartości nabytego przedsiębiorstwa, jego zorganizowanej części albo składników majątku. Choć przepisy nie mówią tego wprost, racjonalnym jest, że powinna być to wartość rynkowa nabywanego majątku ustalona na dzień nabycia1. Wartość rynkową nabywanego majątku powinna w tym wypadku w pierwszym rzędzie określać cena ustalona w transakcji. Jeżeli jednak cena ta odbiegałaby od wartości rynkowej, to wydaje się, że organy podatkowe są uprawnione do przyjęcia jej w faktycznej wysokości dla celów zastosowania art. 112 OrdPU. W przypadku obciążenia nabywanego majątku ograniczonymi prawami rzeczowymi (np. hipoteką), obciążenia te powinno się wziąć pod uwagę przy określaniu wartości rynkowej nabywanego majątku2. Odpowiedzialność nabywcy nie obejmuje natomiast potencjalnych zaległości sprzedawcy jako płatnika podatku dochodowego od osób fizycznych od wynagrodzeń wypłacanych pracownikom.

Odpowiedzialność nabywcy może dojść do skutku dopiero po spełnieniu odpowiednich warunków i w ramach określonej procedury. Nie można bowiem [...]