Odpowiedzialność cywilna za czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, cz. I

Odpowiedzialność cywilna za czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, cz. I

Nieruchomości | 08 [120] sierpień 2008
Moduł: nieruchomości
Stanisław Gurgul, Ryszard Marek Karpiński

Przyjęty z doktryny francuskiej podział na zobowiązania rezultatu i starannego działania ma szczególne znaczenie przy ustalaniu odpowiedzialności dłużnika, który odpowiadać będzie na zasadzie winy we wszelkiego rodzaju zobowiązaniach starannego działania, na zasadzie ryzyka natomiast – w zobowiązaniach rezultatu. Kryterium rozróżnienia tych zobowiązań związane jest z możliwością osiągnięcia zamierzonego celu.

Przy zobowiązaniach starannego działania, do których zaliczamy umowy o świadczenie usług, dłużnik nie przyjmuje na siebie ryzyka związanego z możliwością osiągnięcia zamierzonego celu i nie gwarantuje za skutek swojego działania. Z tego względu dłużnik odpowiada jedynie za brak należytej staranności i tylko wtedy, jeżeli można przypisać winę jemu lub osobom, którym zlecił wykonanie zobowiązania. Miernik należytej staranności, a tym samym miernik winy, będzie różny w zależności od treści postanowień umowy, gdyż dłużnik powinien wykonać zobowiązanie zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a także ustalonym zwyczajom (art. 354 KC). Miernik staranności dłużnika zależy przede wszystkim od określonej w umowie woli stron (art. 473 KC), a gdy wola ta nie zostanie dostatecznie wyraźnie w umowie określona, staranność dłużnika należy oceniać stosownie do wymagań ogólnie przyjętych w stosunkach danego rodzaju (należyta staranność – art. 355 KC). W określonych w ustawie przypadkach odpowiedzialność dłużnika podlega zaostrzeniu do szczególnej lub najwyższej staranności, a w innych dłużnik zostaje zwolniony od odpowiedzialności za lekkie niedbalstwo. Dłużnik odpowiada za szkodę wyrządzoną z winy umyślnej, a także nieumyślnej w postaci niedbalstwa, w tym niedbalstwa nieświadomego, jeżeli z ustawy lub z czynności prawnej nie wynika nic innego. Na winę dłużnika składa się element subiektywny, polegający na działaniu (zaniechaniu) umyślnym lub niedbałym, oraz element obiektywny, polegający na naruszeniu zobowiązania w następstwie zaniechania przez dłużnika należytej staranności1.

W zobowiązaniach rezultatu (np. umowa sprzedaży, kontraktacji, przewozu, umowa o dzieło lub o roboty budowlane), w których wykonanie zobowiązanie następuje po osiągnięciu określonego z góry celu, dłużnik przyjmuje na siebie ryzyko osiągnięcia właściwego skutku swego działania. Dłużnik odpowiada wobec wierzyciela za wszelką szkodę wynikłą z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, niezależnie od swej winy. Przypomina to odpowiedzialność z czynów niedozwolonych na zasadzie ryzyka, gdzie sprawca szkody (dłużnik) może uwolnić się od odpowiedzialności za szkodę w zupełnie wyjątkowych przypadkach2.

Pośrednictwo jest jednym z typów umowy o świadczenie usług, w której pośrednik podejmuje czynności zmierzające do zawarcia przez jego kontrahenta umowy z osobą trzecią. Zamierzony cel umowy o pośrednictwo nie może zostać osiągnięty w wyniku samodzielnych czynności pośrednika, lecz w wyniku działań podjętych przez osoby, na które pośrednik nie miał wpływu lub jego wpływ był ograniczony. Przedmiotem pośrednictwa może być zawarcie każdego rodzaju umowy, której cel nie jest sprzeczny z obowiązującym porządkiem prawnym. Umowa o pośrednictwo powinna zawierać zobowiązanie do starannego działania, nie zaś osiągnięcia określonego rezultatu w postaci zawarcia umowy z osobą trzecią. Pożądany rezultat (np. w postaci zbycia nieruchomości) nie może zostać w umowie pośrednictwa oznaczony w treści obowiązku dłużnika.

Grupą umów, przy zawieraniu których często uczestniczą pośrednicy, są umowy związane z obrotem nieruchomościami. W ustawie z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.; dalej GospNierU), pośrednictwo w obrocie nieruchomościami określono jako działalność zawodową wykonywaną przez pośredników na zasadach określonych w ustawie. Art. 180 ust. 4 GospNierU zawiera definicję umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami: „Przez umowę pośrednictwa pośrednik lub przedsiębiorca, o którym mowa w art. 179 ust. 3, zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów wymienionych w ust. 1, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi lub przedsiębiorcy wynagrodzenia”. Zgodnie z powyższą definicją [...]