O czym warto wiedzieć, zawierając umowę darowizny nieruchomości

O czym warto wiedzieć, zawierając umowę darowizny nieruchomości

Nieruchomości | 07 [131] lipiec 2009
Moduł: nieruchomości
Grzegorz Kaptur

Umowa darowizny stanowi bardzo popularną formą przeniesienia własności nieruchomości, zwłaszcza w kręgu najbliższej rodziny. Poza intencją darczyńcy dokonania nieodpłatnego przysporzenia na rzecz obdarowanego, za zawarciem umowy darowizny przemawiają ewidentne korzyści podatkowe związane z uniknięciem opodatkowanie takiej umowy podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a przede wszystkim z możliwością skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 4a ustawy z 28.7.1983 r. o podatku od spadków i darowizn (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 142, poz. 1514; dalej SpDarPodU). Zgodnie bowiem z ww. przepisem zwolnione do podatku jest nabycie w drodze umowy darowizny własności rzeczy lub praw majątkowych nabytych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę. Co więcej w przypadku umowy darowizny nieruchomości, aby skorzystać z zwolnienia nie ma obowiązku osobistego informowania urzędu skarbowego, gdyż zgodnie z art. 4a ust. 4 pkt. 2 SpDarPodU obowiązek zgłoszenia nie obejmuje przypadków, gdy nabycie nieruchomości następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Jednak strony decydując się na przeniesienie własności nieruchomości przy wykorzystaniu konstrukcji umowy darowizny, często nie zdają sobie sprawy z niektórych niekorzystnych konsekwencji, jakie mogą powstać dla obdarowanego w wyniku zastosowanie tej instytucji prawa cywilnego i które to w efekcie mogłyby skłonić go do wyboru innej formy przeniesienia własności nieruchomości.

Umowa darowizny

Umowa darowizny została uregulowana w t. 888 § 1 KC, zgodnie z którym przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. W świetle wskazanego przepisu darowizna to umowa nazwana prawa cywilnego, której celem jest nieodpłatne przysporzenie obdarowanemu korzyści (wzbogacenie obdarowanego) kosztem majątku darczyńcy. Nie wszystkie bezpłatne przysporzenia majątkowe stanowią darowiznę wskazaną w art. 888 KC. W myśl art. 889 pkt 1 KC nie stanowią darowizny bezpłatne przysporzenia, czyli korzyści uzyskiwane nawet kosztem innej osoby, jeżeli są wykonywane w ramach innych uregulowanych w KC umów takich jak: umowy użyczenia (art. 710 i n. KC) zlecenia (art. 734 i n. KC) lub pożyczki (art. 720 i n. KC). Z darowizną nie będziemy mieli również do czynienia w przypadku zrzeczenia się prawa, którego jeszcze nie nabyto albo które nabyto w taki sposób, że w razie zrzeczenia się prawo jest uważane za nie nabyte. Wskazane powyżej przypadki występują w prawie spadkowym. Umowa darowizny (tak jak inne umowy) jest czynnością prawną dwustronną i wymaga złożenia przez darczyńcę oświadczenia zawierającego jego zobowiązanie do przeniesienia własności na obdarowanego, jak i oświadczenia obdarowanego wyrażającego na to zgodę.. Umowa darowizny, podobnie jak umowa sprzedaży jest czynnością prawną o podwójnym skutku: zobowiązującym i rzeczowym, powodującym przejście własności na obdarowanego (art. 155 § 1 KC). W praktyce oznacza to, iż strony mogą zawrzeć wyłącznie umowę zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości np. pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu. W takim przypadku moment zawarcia umowy darowizny i jej wykonania będą różne i do przeniesienia własności potrzebne będzie dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności (art. 157 § 2 KC). Każda umowa, tak zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, jak i umowa przenosząca własność, która zostanie zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości, powinna mieć formę aktu notarialnego (art. 158 KC). Umowa pozbawiona tej formy jest bezwzględnie nieważna.

Niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie umowy darowizny

Regulacje KC wprowadzają istotne modyfikacje odpowiedzialności darczyńcy za niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie umowy darowizny oraz ograniczają odpowiedzialność darczyńcy za wady darowanej nieruchomości. I tak art. 891 § 1 KC stwierdza, iż darczyńca obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, jeżeli szkoda została wyrządzona umyślnie lub wskutek rażącego niedbalstwa. Przepis ten zawęża odpowiedzialność darczyńcy w stosunku do tzw. zasad ogólnych regulujących odpowiedzialności dłużnika z tytułu niewykonania lub niewłaściwego wykonania umowy (art. 471–479 KC). Przypomnijmy art. 471. KC jako zasadę przyjmuje odpowiedzialność dłużnika za szkodę wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, wynikającą z niezachowania przez niego należytej staranności (art. 472 KC). Co więcej, odwróceniu ulega zasada, zgodnie z którą to dłużnik (darczyńca) obowiązany jest do wykazania, iż do niewykonania lub niewłaściwego wykonania umowy doszło pomimo wykazania przez niego należytej staranności. W konsekwencji umowy darowizny to obdarowany będzie musiał wykazać tak szkodę, jak i odpowiedzialność dłużnika (darczyńcy) za nią. Zasada ta dotyczy również odpowiedzialności darczyńcy za osoby trzecie, na podstawie art. 474 KC oraz jego spadkobierców.

Drugim istotnym ograniczeniem odpowiedzialności darczyńcy jest zawężenie jego odpowiedzialności za wady darowanej nieruchomości. Zgodnie z art. 892 KC ogranicza się ona wyłącznie do szkody, którą darczyńca wyrządził obdarowanemu przez to, że wiedząc o wadach, nie zawiadomił go o nich w czasie właściwym. Dodatkowo przepisu tego nie stosuje się, gdy obdarowany mógł wadę z łatwością wadę zauważyć.

Co do zasady w odpłatnych umowach przenoszących własność nieruchomości zakres odpowiedzialności za zwady jest znacznie szerszy. Należy tu wskazać przede wszystkim regulacje dotycząca umowy sprzedaży zawarte w art. 566 KC. Przewidują one odpowiedzialność sprzedawcy za wady fizycznej, w przypadku gdy: [...]