Nieruchomości w podatku VAT – konsekwencje zakończenia działalności opodatkowanej

Nieruchomości w podatku VAT – konsekwencje zakończenia działalności opodatkowanej

Nieruchomości | 5 [105] maj 2007
Moduł: nieruchomości
Grzegorz Kaptur

Podatnicy podatku VAT nie zawsze zdają sobie sprawę z konsekwencji podjęcia decyzji o zaprzestaniu lub zawieszeniu działalności opodatkowanej. Przepisy ustawy z 11.3.2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz. 535 ze zm.; dalej VATU), niezależnie od czynności opodatkowanych wskazanych w art. 5 takich jak dostawa towaru czy świadczenie usług, zawierają szczególny przypadek, w którym nieruchomości będą opodatkowane podatkiem VAT. Dotyczy on opodatkowania towarów, w stosunku do których podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, w przypadku zaprzestania wykonywania działalności opodatkowanej przez osoby fizyczne, spółki cywilne oraz handlowe niemające osobowości prawnej. Istnienie tego rodzaju regulacji w systemie podatku VAT wynika z faktu, iż po zaprzestaniu działalności opodatkowanej towary, przy nabyciu których podatnik dokonał odliczenia podatku naliczonego, nadal pozostają w jego majątku. Staje się on więc ich ostatecznym konsumentem, co z kolei wiąże się z koniecznością ich opodatkowania.

Regulacja art. 14 VATU nie należy z pewnością do najbardziej udanych. Może ona stanowić dla podatnika będącego właścicielem nieruchomości pułapkę, tak ze względu na sposób ustalania podstawy opodatkowania, jak i na fakt, iż za likwidację działalności ustawa uznaje również przerwę w wykonywaniu czynności opodatkowanych trwającą co najmniej 10 miesięcy.

Kto podlega opodatkowaniu?

Jak wspomniałem na wstępie opodatkowanie nieruchomości w związku z likwidacją działalności dotyczy tylko niektórych grup podatników podatku VAT, tj.:

1. spółki cywilnej lub handlowej niemającej osobowości prawnej w przypadku ich rozwiązania;

2. podatnika, o którym mowa w art. 15 VATU, będącego osobą fizyczną, który zaprzestał wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu, obowiązanego na podstawie art. 96 ust. 6 VATU, do zgłoszenia zaprzestania działalności naczelnikowi urzędu skarbowego;

3. podatnika, o którym mowa w art. 15 VATU, będącego osobą fizyczną, który nie wykonywał czynności podlegających opodatkowaniu co najmniej przez 10 miesięcy.

Pierwszy z przypadków dotyczy rozwiązania spółki cywilnej lub handlowej nieposiadającej osobowości prawnej (jawnej, komandytowej, komandytowo--akcyjnej, partnerskiej). Zatem regulacja ta nie dotyczy przypadków rozwiązania spółek mających osobowość prawną – spółki z ograniczoną odpowiedzialności i spółki akcyjnej, a także innych jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej, które nie są spółkami osobowymi.

W przeciwieństwie do przepisów zawartych w ustawach o podatkach dochodowych podatnikami podatku VAT są spółki niemające osobowości prawnej, a nie wspólnicy tych spółek.

Kwestie dotyczące przyczyn i procedury rozwiązania ww. spółek uregulowane są odpowiednio w przepisach KC – w przypadku spółki cywilnej – lub przepisach KSH, dla pozostałych spółek niemających osobowości prawnej.

Z kolei przypadek, o którym mowa w pkt 2 dotyczy tych osób fizycznych będących podatnikami VAT, które podjęły decyzję o zaprzestaniu wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT podatkiem (likwidacji działalności). Przepis ten odwołuje się do regulacji zawartej w art. 96 ust. 6 VATU nakładającej na podatnika podatku VAT obowiązek zgłoszenia naczelnikowi urzędu skarbowego faktu zaprzestania wykonywania działalności. Zgłoszenie to jest podstawą do wykreślenia z rejestru podatników.

Należy zwrócić uwagę, iż tak art. 96 ust. 6 VATU, jak i regulacja zawarta w art. 14 ust. 1 pkt 2 VATU nie odwołują się do pojęcia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o działalności gospodarczej. Ustawa VAT zawiera swoją własną, znacznie szerszą definicję działalności gospodarczej zawartą w art. 15 ust. 2 VATU i obejmującą wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W konsekwencji, w przypadku gdy podatnik prowadzi kilka rodzajów działalności opodatkowanej podatkiem VAT, kontynuacja chociażby w niewielkim zakresie jednej z nich wyłącza obowiązek opodatkowania nieruchomości, na zasadach wskazanych w art. 14 VATU.

Przykład
Czynny podatnik VAT prowadzi działalność handlową w lokalu użytkowym, w związku z zakupem którego odliczył podatek naliczony. Obecnie zamierza zlikwidować działalność handlową, a lokal wynająć. Pomimo zaprzestania wykonywania działalności gospodarczej w zakresie handlu podatnik będzie dalej wykonywał działalność opodatkowaną (działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 VATU), tj. będzie podatnikiem VAT z tytułu świadczonych usług wynajmu lokalu użytkowego. Nie będzie zatem zobowiązany do opodatkowania towarów pozostałych po likwidacji działalności handlowej.

Szczególnie niebezpieczna dla podatników może być sytuacja, w której nie będą wykonywać czynności opodatkowanych przez okres co najmniej 10 miesięcy. Pojęcie niewykonywania czynności podlegających opodatkowaniu oznacza, że [...]