Nieruchomości w działalności gospodarczej – aspekty prawnopodatkowe, cz. II

Nieruchomości w działalności gospodarczej – aspekty prawnopodatkowe, cz. II

Nieruchomości | 04 [116] kwiecień 2008
Moduł: nieruchomości
Maria Supera-Markowska

Podmioty prowadzące działalność gospodarczą, będące już właścicielami nieruchomości lub rozważające ich nabycie albo zbycie, powinny mieć świadomość konsekwencji podatkowych, jakie mogą się wiązać z ich decyzjami w tym zakresie.

Nieruchomość jako towar

Nieruchomości nabyte lub wytworzone w celu ich szybkiej odsprzedaży (w ciągu roku) z punktu widzenia podatkowego stanowią rodzaj towaru przeznaczonego do dalszego obrotu. Nie będą one zaliczane do środków trwałych z uwagi na niespełnienie przesłanki przewidywanego okresu używania dłuższego niż rok. Co za tym idzie nie będą amortyzowana. Jak zatem potraktować wydatki poniesione na ich nabycie lub wytworzenie? Zgodnie z art. 15 ust. 4 PDOPrU (art. 22 ust. 5a PDOFizU) koszty bezpośrednio związanie z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy albo w roku podatkowym, co do zasady są potrącane w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody. Tak więc wydatek na nabycie takiej nieruchomości może zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodu dopiero z chwilą jej sprzedaży. Szczególnym przypadkiem jest nabycie lub wytworzenie nieruchomości na potrzeby własne, ale na okres nie przekraczający jednego roku. Nieruchomość ta nie będzie środkiem trwałym, a wydatki na nią poniesione mogą być od razu zaliczone w koszty podatkowe, gdy podatnik rozpocznie jej używanie na potrzeby własne.

Nabycie nieruchomości a VAT

Podstawową kwestią, jaką należy rozważyć w zakresie podatku VAT przy nabyciu nieruchomości, jest możliwość odliczenia lub zwrotu naliczonego VAT związanego z nabywaną nieruchomością. Prawo do odliczenia podatku naliczonego od podatku należnego i uzyskanie w ten sposób obniżenia zobowiązania podatkowego lub prawa do zwrotu podatku, stanowi podstawę konstrukcji podatku od wartości dodanej (ang. value added tax – VAT). Zgodnie z art. 86 ust. 1 ­VATU prawo to przysługuje podatnikowi w zakresie, w jakim zakupione nieruchomości wykorzystywane są do czynności opodatkowanych. Od tej ogólnej zasady przewidziane są pewne wyjątki, określone w art. 88 VATU. W odniesieniu do nieruchomości mogą wystąpić następujące przypadki:

– brak możliwości obniżenia lub zwrotu podatku od towarów i usług, jeżeli wydatki na ich nabycie nie mogły być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, z wyjątkiem przypadków, gdy brak możliwości zaliczenia tych wydatków do kosztów uzyskania przychodów pozostaje w bezpośrednim związku ze zwolnieniem od podatku dochodowego (art. 88 ust. 1 pkt 2 VATU);

– brak możliwości obniżenia lub zwrotu podatku od towarów i usług, których nabycie zostało udokumentowane fakturami przed dniem utraty zwolnienia określonego w art. 113 ust. 1 lub 9 VATU (tzw. drobni przedsiębiorcy) albo przed dniem rezygnacji z tego zwolnienia – z pewnymi wyjątkami (art. 88 ust. 1 pkt 5 ppkt a ­VATU);

– brak możliwości obniżenia lub zwrotu podatku od towarów i usług, których nabycie nastąpiło w wyniku darowizny lub nieodpłatnego świadczenia usług (art. 88 ust. 1 pkt5 ppkt. b VATU);

– brak możliwości obniżenia lub zwrotu podatku od towarów i usług, których nabycie zostało udokumentowane fakturami lub fakturami korygującymi dotkniętymi pewnymi nieprawidłowościami, określonymi w art. 88 ust. 3a VATU (m.in. wystawionymi przez podmiot nieistniejący lub nieuprawniony do wystawania faktur lub faktur korygujących, w których kwota podatku wykazana na oryginale faktury lub faktury korygującej jest różna od kwoty wykazanej na kopii i innych);

– brak możliwości obniżenia lub zwrotu podatku od towarów i usług przez podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, z pewnymi wyjątkami (art. 88 ust. 4 VATU).

Zgodnie z pkt 2 ust. 1 art. 88 VATU obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się m.in. do nabywanych przez podatnika towarów i usług, jeżeli wydatki na ich nabycie nie mogłyby być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, z wyjątkiem przypadków, gdy brak możliwości zaliczenia tych wydatków do kosztów uzyskania przychodów pozostaje w bezpośrednim związku ze zwolnieniem od podatku dochodowego. Jak to już zostało wcześniej wskazane jedną z kategorii wydatków, które nie mogą być zaliczane do kosztów uzyskania przychodu jest nabycie gruntu lub jego prawa użytkowania wieczystego (do momentu ich zbycia). W świetle przytoczonego przepisu VATU podatek od nich naliczony nie mógłby [...]