Nieruchomości w działalności gospodarczej – aspekty prawnopodatkowe, cz. I

Nieruchomości w działalności gospodarczej – aspekty prawnopodatkowe, cz. I

Nieruchomości | 03 [115] marzec 2008
Moduł: nieruchomości
Maria Supera-Markowska

Podmioty prowadzące działalność gospodarczą, będące już właścicielami nieruchomości lub rozważające ich nabycie albo zbycie, powinny mieć świadomość konsekwencji podatkowych, jakie mogą się wiązać z ich decyzjami w tym zakresie.

Można wyróżnić w tym kontekście trzy obszary problemowe:

1. opodatkowanie podatkami dochodowymi (zgodnie z ustawą z 15.2.1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.; dalej PDOPrU albo ustawą z 26.7.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.; dalej PDOFizU),

2. opodatkowanie podatkiem od towarów i usług (zgodnie z ustawą z 11.3.2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz. 535 ze zm. dalej VATU) oraz podatkiem od czynności cywilnoprawnych (zgodnie z ustawą z 9.9.2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. Nr 86, poz. 959 ze zm. dalej PCCU),

3. opodatkowanie podatkami lokalnymi (od nieruchomości, rolnym, leśnym).

Pamiętać przy tym należy, że badając aspekty prawnopodatkowe nieruchomości w działalności gospodarczej, nierzadko trzeba odwoływać się do innych dziedzin prawa takich jak prawo cywilne czy prawo administracyjne. W szczególności należy mieć na względzie definicję nieruchomości, zawartą w art. 46 § 1 KC, zgodnie z którą „nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”. Można zatem wyróżnić trzy rodzaje nieruchomości: gruntowe, budynkowe i lokalowe (części budynków). Oprócz tego w prawie polskim występują tzw. ograniczone prawa rzeczowe, wśród których KC wymienia w art. 244: własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Nabycie nieruchomości a podatki dochodowe

Pierwszą kwestią, która pojawia się w związku z nabyciem przez przedsiębiorcę nieruchomości (ewentualnie prawa do niej), jest odpowiednie zakwalifikowanie jej do majątku trwałego (jako środka trwałego, ewentualnie wartości niematerialnej i prawnej) lub do majątku obrotowego (jako towaru zakupionego w celu odsprzedaży)1. To podstawowe rozróżnienie będzie miało konsekwencje w zakresie ujęcia wydatku na nabycie nieruchomości: poprzez dokonywanie odpisów amortyzacyjnych lub jako jednorazowego kosztu.

Nieruchomość jako składnik majątku trwałego

Zgodnie z art. 16a ust.1 PDOPrU (art. 22a ust.1 PDOFizU) środkami trwałymi są:

1. stanowiące własność lub współwłasność podatnika,

2. nabyte lub wytworzone we własnym zakresie,

3. kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania,

4. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością oraz maszyny, urządzenia i środki transportu, inne przedmioty,

5. o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok,

6. wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub leasingu.

Natomiast spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego i prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej:

– nabyte przez podatnika i nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia ich do używania,

– wykorzystywane na potrzeby [...]