Nieruchomości małżeńskie

Nieruchomości małżeńskie

Nieruchomości | 10 [146] październik 2010
Moduł: nieruchomości
Stella Brzeszczyńska

prawo podatkowe nie odpowiada ściśle rozwiązaniom przyjętym w prawie cywilnym, co staje się źródłem wielu sporów z podatnikami. Podobne trudności pojawiają się, gdy trzeba ocenić skutki podatkowe czynności regulowanych przez prawo rodzinne. W artykule omówiono niektóre aspekty związane z małżeńskimi nieruchomościami. Tekst jest fragmentem publikacji pt. „Małżeńskie prawo majątkowe”, które ukaże się nakładem wydawnictwa C.H.Beck.

Zbycie nieruchomości przez małżonków

Podstawową regułę opodatkowania przychodów ze sprzedaży nieruchomości określa art. 10 ust. 1 pkt 8 PDOFizU. Podatkowi podlega przychód z ich odpłatnego zbycia, jeżeli nie następuje ono w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości (lub w niektórych wypadkach – jej wybudowanie).

Przychód ze sprzedaży powstaje zawsze u zbywcy, tj. właściciela rzeczy. W przypadku wspólności majątkowej małżeńskiej właścicielami są małżonkowie i każde z nich jest osobno opodatkowane z tego tytułu. Bez znaczenia pozostaje przy tym okoliczność, że uzyskany przychód jako dochód z majątku wspólnego stanowi nadal majątek dorobkowy małżonków, stosownie do art. 32 § 2 pkt 2 KRO. Taką tezę, charakterystyczną dla praktyki i orzecznictwa, wyraził NSA w wyroku z 13.3.2009 r. (II FSK 1645/07). W orzecznictwie przyjmuje się także, że małżonkowie mają równe udziały w tym dochodzie. Przyjęcie założenia, że każde z małżonków jest osobnym podatnikiem oznacza konieczność każdorazowego ustalenia:

1) kiedy nastąpiło nabycie nieruchomości przez każdego z małżonków (dla obliczenia 5-letniego terminu) oraz

2) czy każde z nich – osobno – spełnia warunki do zastosowania zwolnienia podatkowego.

Data nabycia a intercyza

Jeżeli nabycie nieruchomości nastąpiło w trakcie małżeństwa, data nabycia przez oboje małżonków jest ta sama. Nie zmienia tej daty późniejsze przesunięcie nieruchomości z majątku wspólnego do majątku osobistego jednego z małżonków w efekcie zawarcia umowy majątkowej małżeńskiej. Podobnie jest wtedy, gdy nieruchomość została nabyta przez jednego z małżonków, a następnie włączona do majątku wspólnego w związku z rozszerzeniem majątku wspólnego – za datę nabycia przez oboje małżonków przyjmuje się „tę pierwszą” datę nabycia do majątku osobistego. Intercyza nie jest bowiem zdarzeniem równoznacznym z nabyciem nieruchomości przez drugiego małżonka.

Wniosek ten znajduje oparcie w przepisach KRO. Małżonkowie mogą umową zmienić ustrój majątkowy. Wspólność ustawową można rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (art. 47 KRO). Umowa majątkowa małżeńska jest umową, której celem jest ustanowienie ustroju majątkowego między małżonkami w sposób odmienny od przewidzianego w przepisach o wspólności ustawowej. Umowa majątkowa małżeńska jest czynnością prawną, która reguluje stosunki majątkowe małżonków przez czas trwania ich związku małżeńskiego. Umową tą małżonkowie nie przenoszą własności poszczególnych przedmiotów, lecz określają, jaki ustrój majątkowy będzie od jej zawarcia panował w małżeństwie. Umowy majątkowej nie można więc utożsamiać ze zbyciem ani z nabyciem poszczególnych składników majątku ani z nabyciem udziałów w tym majątku. Potwierdza to zarówno orzecznictwo, jak i praktyka podatkowa. W wyroku NSA z 9.4.2002 r. (III SA 2717/00) wyrażono pogląd, iż: „włączenie do majątku małżonków, w drodze umowy rozszerzającej ustawową wspólność majątkową, nieruchomości stanowiącej majątek odrębny jednego małżonka nie jest nabyciem tej nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 PDOFizU przez drugiego małżonka”. W wyroku tym dokonano także analizy charakteru umowy majątkowej małżeńskiej. Według sądu jest to „swoista umowa, której celem jest ustanowienie ustroju majątkowego między małżonkami w sposób odmienny od przewidzianego w przepisach o wspólności ustawowej (art. 31 i następnych KRO). Umowa ta reguluje stosunki majątkowe małżonków przez czas trwania ich związku małżeńskiego”. Pogląd ten podzielają organy podatkowe, przykładowo w wykładni dokonanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 7.1.2009 r. IPPB4/415-67/08-2/JK.

Data nabycia a rozwód

Samo dokonanie podziału majątku wspólnego nie podlega podatkowi dochodowemu, nawet jeżeli dochodzi do wyrównania dorobku. Jeżeli jednak małżonek, któremu po podziale przypadła nieruchomość, chce ją sprzedać, należy sprawdzić, czy minęło 5 lat od końca roku, w którym została nabyta. W takiej sytuacji – zgodnie z orzecznictwem NSA i praktyką urzędów skarbowych – decyduje data nabycia nieruchomości w czasie trwania małżeństwa, ale tylko wtedy gdy wartość otrzymanej przez małżonka nieruchomości w wyniku podziału majątku mieści się w udziale, jaki przysługiwał mu w całym majątku małżeńskim. Jeżeli wartość nieruchomości przewyższa wartość idealnej połowy majątku lub takiej, którą przyjęto przy podziale majątku wspólnego, w tej części traktuje się ją jak nabycie udziału w nieruchomości w dacie podziału majątku. Jeżeli od nabycia „pierwszej” części nieruchomości upłynęło więcej niż 5 lat, a od nabycia pozostałej części nieruchomości w drodze rozwodu mniej niż 5 lat, opodatkowana będzie tylko ta część przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, która odpowiada udziałowi nabytemu wskutek rozwodu. Jest to rozwiązanie podobne do przyjętego przy zniesieniu współwłasności.

Zwolnienia od podatku

Przy sprzedaży nieruchomości stosuje się te zasady opodatkowania, które obowiązywały w dacie jej nabycia lub wybudowania (jeżeli budynek wzniesiono na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste). W tej chwili stosuje się jedną z trzech reguł obowiązujących: do końca roku 2006, w latach 2007–2008, od stycznia 2009 r. W artykule poświęconym opodatkowaniu małżonków nie ma miejsca na omówienie tych zasad; zostaną więc one jedynie wymienione. Warto jednak poznać poglądy orzecznictwa w kwestiach dotyczących rozliczania małżonków korzystających ze zwolnień od podatku.

Nieruchomości nabyte do końca 2006 r.

Opodatkowaniu podlega przychód rozumiany jako cena należna z tytułu sprzedaży danej nieruchomości. Podatek wynosi 10% przychodu. Termin zapłaty wynosi 14 dni od daty sporządzenia umowy sprzedaży. Małżonkowie mogą jednak skorzystać ze zwolnień od podatku. Najczęściej chodzi o [...]