Najemca chroniony jak właściciel

Najemca chroniony jak właściciel

Nieruchomości | 01 [113] styczeń 2008
Moduł: nieruchomości
Rafał Golat

Najem nieruchomości to stosunek obligacyjny. Powoduje to, że prawa najemcy to zasadniczo uprawnienia o względnym charakterze, przysługujące mu w stosunku do wynajmującego. Jest jednak wyjątek powodujący, że pozycja prawna najemcy zbliża się do statusu właściciela nieruchomości, któremu przysługuje prawo własności, mające bezwzględny charakter. Chodzi o art. 690 KC, zgodnie z którym do ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. Poniżej przedstawiony zostanie praktyczny aspekt tej wyjątkowej regulacji, z uwzględnieniem dotychczasowego orzecznictwa w tym zakresie oraz podmiotowego i przedmiotowego kontekstu powyższego przepisu.

Zakres przedmiotowy

Artykuł 690 KC dotyczy wyraźnie tylko ochrony praw najemcy do używania lokalu. Ponieważ przepis ten umieszczony został w szczególnej regulacji, dotyczącej najmu lokalu (art. 680 i n. KC), brak jest podstaw do rozciągania jego zastosowania na najem innego rodzaju nieruchomości, np. nieruchomości gruntowych.

Pojęcie lokalu odnosić należy zarówno do lokali, stanowiących odrębny przedmiot własności, a zatem do nieruchomości lokalowych, jak również do lokali, które odrębnymi nieruchomościami nie są (art. 660 KC). W tym miejscu zaznaczyć należy, że analogiczną jak art. 690 KC regulację zawiera art. 19 ustawy z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.; dalej OchrLokU). Zgodnie z tym artykułem do ochrony praw lokatora do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności.

Podczas gdy art. 2 OchrLokU odnosi pojęcie lokalu zasadniczo do lokali służących do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, czyli lokali mieszkalnych, wyróżniając wśród nich lokale socjalne i lokale zamienne, zawężenie takie nie wynika z regulacji KC. Kodeks nie ogranicza szczególnej regulacji najmu lokali mieszkalnych (art. 680 i n. KC) do zakresu lokali mieszkalnych, choć nie powinno być wątpliwości, że regulacja ta do lokali tego rodzaju znajduje zastosowanie (art. 686 i art. 691 KC).

W obu powyższych przypadkach, tzn. art. 690 KC oraz art. 19 OchrLokU, mowa jest o ochronie praw najemcy (lokatora) do używania lokalu. Nie chodzi zatem tutaj o ochronę wszystkich uprawnień najemcy (lokatora), przysługujących mu w stosunku do danego lokalu, ale o prawa do używania lokalu, czyli do korzystania z tego lokalu zgodnie z postanowieniami umowy lub przepisami ustawy.

Należy także zaznaczyć, iż art. 19 OchrLokU nie dotyczy wyłącznie najmu, gdyż mowa jest w nim o prawach lokatora do używania lokalu, przy czym art. 2 ust. 1 pkt 1 OchrLokU nakazuje rozumieć pod pojęciem lokatora nie tylko najemcę lokalu, ale także osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.

Ponadto za niezasadne należy także uznać stosowanie art. 690 KC w drodze analogii na inne przypadki korzystania z lokali. Pogląd taki wyrażony został bowiem w wyroku SN z 15.4.1967 r. (III CZP 26/67, opubl. OSNC Nr 11/1967, poz. 196), zgodnie z którym przepisy o ochronie własności nie mają zastosowania do ochrony praw dzierżawcy, chociaż art. 694 KC stwierdza, że do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie. Stosowanie odpowiednie wymaga jednak wzięcia pod uwagę specyfiki umowy dzierżawy, która zakłada uprawnienie dzierżawcy do pobierania pożytków dzierżawionej rzeczy, niewystępujące w przypadku umowy najmu, a także uwzględnienia wyjątkowego charakteru wzmocnienia ochrony najemców lokali w art. 690 KC, które nie powinno być [...]