Mieszkania „bez drogi”

Nieruchomości | 8/2018
Moduł: nieruchomości
Lidia Kośnik

Notariusz, do którego przesłaliśmy dokumentację, skwitował krótko: „Osiedle czarownic. Będą latać na miotłach”.

Notariusz, do którego przesłaliśmy dokumentację, skwitował krótko: „Osiedle czarownic. Będą latać na miotłach”. Są takie osiedla, gdzie przy sprzedaży właścicielom i notariuszom gubią się udziały w działkach. Miałam w swojej ofercie mieszkanie na takim osiedlu. Właściciele przedstawili wszystkie dokumenty przy sprzedaży potwierdzające, że są właścicielami mieszkania. Została sprawdzona księga wieczysta, pobrane dokumenty z urzędów, ale wszystkim umknął fakt, że blok, w którym jest mieszkanie, jest częścią ogrodzonego osiedla i każdy właściciel mieszkania, aby wydostać się ze swojego bloku do ulicy będącej drogą gminną, oprócz fizycznej możliwości przejścia i przejazdu powinien mieć też uregulowany ten fakt formalnie. Na tym osiedlu właściciele mają księgę wieczystą na swój lokal i dodatkowo posiadają udziały w księdze wieczystej dla dróg osiedlowych. Notariusz, do którego przesłaliśmy dokumentację, skwitował krótko: „Osiedle czarownic. Będą latać na miotłach”. Właściciele mieszkania nie mieli świadomości w momencie, kiedy kupili swoje mieszkania od poprzedniego właściciela, że nabyli niekompletne udziały, zgubione jeszcze przy wcześniejszej transakcji. Błąd był powielony kilkakrotnie. Udziały w działkach osiedlowych zostały u pierwszego właściciela, a kolejni nabywcy nieświadomi braku potwierdzali w aktach notarialnych na tzw. oświadczenie, że ich mieszkanie ma zapewniony dostęp do drogi publicznej. Bo przecież codziennie do tej drogi przechodzili i przejeżdżali przez swoje osiedle. Klienci dzwoniący na oferty często informują mnie, że będzie to ich pierwsza transakcja zakupu i pytają, co powinni sprawdzić przed zakupem, aby mieć pewność, że nieruchomość jest „w porządku”. Nie ma na to jednoznacznej odpowiedzi. Każda nieruchomość jest inna i wpisanie w wyszukiwarkę hasła „jak kupić mieszkanie” może nie wystarczyć. Potrzebna jest tu wiedza i praktyka, bo często diabeł tkwi w szczegółach. Ktoś, kto przeprowadził dziesiątki, a nawet setki transakcji wie, jakie dokumenty należy zweryfikować, gdzie zadzwonić i o jakie informacje zapytać, zanim złoży się swój podpis w kancelarii notarialnej. Zdarzają się takie sytuacje, jak z tym mieszkaniem z mojej oferty, że nieruchomość trzeba przygotować od strony prawnej do sprzedaży. Jeśli właściciel ma tego świadomość, może rozpocząć proces naprawczy i nie straci klienta kupującego, któremu spodoba się jego mieszkanie. Na szczęście w przypadku mieszkania „bez drogi” udało nam się odnaleźć pierwszego właściciela mieszkania i odkupić od niego udziały, o których istnieniu i posiadaniu oczywiście nie wiedział i możemy sprzedać kolejnym klientom produkt kompletny i wolny od wad. Cała operacja zajęła jednak kilka miesięcy. Jeżeli zatem ktoś będzie przeprowadzał swoją pierwszą transakcję na rynku nieruchomości, warto poświęcić trochę czasu na sprawdzenie, czy mamy dobry produkt, wolny od wad prawnych i czy posiadamy wszystkie potrzebne dokumenty i informacje, żeby dokonać sprzedaży albo zakupu. W kancelarii notarialnej musimy przedstawić wymaganą dokumentację i jeśli dopiero zaczniemy ją weryfikować i kompletować, jak pojawia się klient, to mogą nas czekać niemiłe niespodzianki. Brak oryginału, błędy w dokumentacji, brak zaświadczeń o zapłaconych podatkach od spadków i darowizn itp. Wtedy często transakcje się rozsypują, bo czas oczekiwania na przygotowanie i wyprostowanie niezgodności nie jest do przyjęcia dla drugiej strony i klient kupuje inną nieruchomość przygotowaną do sprzedaży. Lepiej nie myśleć, co by było, gdyby to mieszkanie z osiedla po raz kolejny zostało sprzedane bez udziałów. Kto wówczas rozwiązałby ten węzeł gordyjski?
* Autorka jest agentem nieruchomości w Warszawie, www.remaxcity.pl