Los prawny odrębnej własności lokalu po upływie terminu, na który ustanowione zostało użytkowanie wieczyste gruntu

Nieruchomości | 5/2016
Moduł: nieruchomości, prawo cywilne
Ryszard Strzelczyk, Kamil Mysłek

Lokal jako fizycznie wydzielona część budynku stanowić może zupełnie odrębny przedmiot własności, co jest jak najbardziej uzasadnione względami społecznymi i ekonomicznymi. Jednakże rozwiązanie takie stoi w opozycji do naczelnej zasady prawa rzeczowego – superficies solo cedit, zgodnie z którą to co z gruntem trwale związane dzieli los prawny tego gruntu. W związku z zaistnieniem ww. nieścisłości w ustawodawstwach wielu państw, w tym również w polskim, zastosowano tzw. dualistyczny model odrębnej własności lokali, który polega na podziale prawnym nieruchomości zabudowanej budynkiem (tzw. nieruchomości macierzystej), na odrębne lokale, które stanowią własność wszystkich właścicieli lokali oraz część wspólną, będąca współwłasnością wszystkich właścicieli lokali. Oznacza to zatem, że każdy właściciel lokalu dysponuje łącznie dwoma prawami, tj. z jednej strony własnością lokalu oraz z drugiej współwłasnością nieruchomości wspólnej, na którą składa się grunt i wszelkie części budynku służące do wspólnego użytku, tj. przykładowo korytarze i ściany zewnętrzne. W ustawodawstwach, które przewidują opisywany dualistyczny model odrębnej własności lokali możemy zauważyć trzy odmienne podejścia do wzajemnych relacji obu powiązanych ze sobą praw:

1) nadrzędność odrębnej własności lokalu nad udziałem we własności nieruchomości wspólnej, która stanowi wyłącznie jego przynależność i dzieli jego los prawny, 2) nadrzędność udziału w nieruchomości wspólnej nad prawem odrębnej własności lokalu, które to prawo dzieli los prawny udziału w nieruchomości wspólnej, 3) obydwa prawa są równorzędne i nierozerwalnie ze sobą związane, a doszukiwanie się prymatu któregokolwiek z nich jest bezprzedmiotowe.
Rozważania na temat wzajemnych relacji powyżej opisywanych praw nie mają jednak większego znaczenia praktycznego w sytuacji gdy lokal mieści się w budynku znajdującym się na gruncie będącym przedmiotem własności. Problemy z oceną relacji ww. praw zaczynają się jaskrawo pojawiać, w przypadku gdy lokal znajduje się w budynku usytułowanym na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Dochodzimy wtedy do bardzo skomplikowanej kwestii prawnej dotyczącej określenia losu prawnego odrębnej własności lokalu po wygaśnięciu użytkowania wieczystego. Nasuwa się w tym kontekście pytanie, czy wygaśniecie użytkowania wieczystego wywołuje skutek, o którym mowa w art. 235 § 2 KC, w postaci wygaszenia odrębnej własności lokalu, tj. jego utraty przez właściciela. Z uwagi na fakt, że skutek taki dotyczyłby bardzo dużej grupy właścicieli lokali ustalenie powyżej opisywanej relacji obu powiązanych ze sobą praw ma niezwykle istotne znaczenie.