Koszty uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości

Koszty uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości

Nieruchomości | Czerwiec 2011
Moduł: nieruchomości, prawo podatkowe
Stella Brzeszczyńska

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu dotyczy wyłącznie umów przenoszących własność nieruchomości, które zostały nabyte lub wybudowane po 1.1.2007 r.

Zamknięty katalog kosztów podatkowych

Przepis art. 22 ust. 6c i 6d PDOFizU zawiera zamknięty katalog wydatków, które mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów. Zostały one podzielone na cztery grupy wydatków związanych:

1) z wcześniejszym odpłatnym nabyciem nieruchomości,

2) z wcześniejszym wybudowaniem nieruchomości,

3) z poniesionymi nakładami na nieruchomość,

4) z zapłaconym podatkiem od spadków i darowizn.

Koszty nabycia nieruchomości

Jeśli nieruchomość została „odpłatnie nabyta”, do kosztów uzyskania przychodów można zaliczyć udokumentowane koszty nabycia. Ustawa nie określa, co mieści się w pojęciu kosztów nabycia. „Koszt nabycia” nie jest tym samym co „cena”, „cena nabycia” albo „wydatek na nabycie”.

Cena

Pojęcie ceny występuje w definicji umowy sprzedaży. Zgodnie z art. 535 KC, kupujący zobowiązuje się zapłacić sprzedawcy cenę. Cena stanowi ustalony przez strony ekwiwalent przedmiotu sprzedaży i nie obejmuje dodatkowych kosztów. Posiłkowo można także korzystać z definicji ceny określonej w art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z 5.7.2001 r. o cenach – jest to wartość, którą kupujący jest obowiązany zapłacić za towar obejmująca podatek VAT.

Cena nabycia

Cena nabycia jest pojęciem przyjętym dla potrzeb amortyzacji. Zgodnie z art. 22g ust. 3 PDOFizU, cena nabycia obejmuje kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania. Cena nabycia obejmuje koszty notarialne, sądowe, PCC lub VAT (chyba że można go odliczyć), odsetki, prowizje i różnice kursowe.

Koszty nabycia

W art. 22 ust. 6c PDOFizU mowa jest jednak o „kosztach nabycia” jako kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. Błędem ustawodawcy jest brak definicji kosztu nabycia. Jest to pojęcie niewystępujące w żadnym innym miejscu ustawy. Pojęcie „kosztu” nabycia można rozumieć na kilka sposobów:

1) jako koszty poniesione w związku z nabyciem ale z wyłączeniem ceny, trudno bowiem mówić o cenie, że jest kosztem nabycia;

2) jako zapłaconą cenę oraz niezbędne wydatki, aby doszło do nabycia;

3) jako wszelkie wydatki poniesione w związku z nabyciem nieruchomości, które obejmują zapłaconą cenę oraz wszystkie inne koszty związane z nabyciem.

Dokonując wykładni pojęcia „koszt nabycia”, warto zwrócić uwagę, że w art. 19 PDOFizU mowa jest o „kosztach zbycia” nieruchomości. Do kosztów zbycia zalicza się wydatki okołotransakcyjne takie jak wynagrodzenie pośrednika, rzeczoznawcy, koszty ogłoszeń i inne koszty, które są ponoszone w związku ze zbyciem. Można by więc uznać, że „koszty nabycia” są lustrzanym odbiciem „kosztów zbycia”, ponieważ są to rodzajowe takie same pozycje kosztowe. Jednak taki wniosek prowadzi do dość absurdalnej konkluzji, że zapłacona cena nie mieści się w pojęciu „kosztów nabycia”, co wypacza sens tej konstrukcji obliczania podatku. Podstawą bowiem opodatkowania jest dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości; gdyby z kosztów podatkowych wyłączyć cenę, podstawą byłby przychód.

W ustawie nie użyto także zwrotu „wydatki na nabycie”, który mógłby oznaczać wydatki, bez których nie doszłoby do nabycia. Należy więc uznać, że pojęcie „kosztów nabycia” obejmuje wszelkie koszty bezpośrednio i pośrednio związane z zakupem, w tym koszty sfinansowania zakupu takie jak np. prowizja za udzielenie kredytu, spłata odsetek naliczonych od kredytu lub pożyczki, koszty ubezpieczenia kredytu itd.

Organy podatkowe nie chcą zaakceptować tak szerokiej definicji. Izby Skarbowe [...]