Kosztowna legalizacja samowoli budowlanej

Nieruchomości | 3/2022

Na wokandę Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie trafił spór dotyczący samowoli budowlanej. Spór miał swój początek, gdy Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w czerwcu 2020 r. ustalił opłatę legalizacyjną w kwocie 100 tys. zł, za wybudowanie bez wymaganego pozwolenia dwóch wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych

Na wokandę Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie trafił spór dotyczący samowoli budowlanej. Spór miał swój początek, gdy Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w czerwcu 2020 r. ustalił opłatę legalizacyjną w kwocie 100 tys. zł, za wybudowanie bez wymaganego pozwolenia dwóch wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych.
Spółka będąca właścicielem inwestycji domagała się umorzenia zobowiązania. Przedsiębiorstwo tłumaczyło, że budynki powstały w związku z zaplanowaną działalnością turystyczną oraz że do realizacji budowy przed uzyskaniem wnioskowanego pozwolenia doszło na skutek opieszałości organów administracji. Ponadto spółka wskazała, że nie ma możliwości odzyskania nakładów poniesionych na budowę, zwłaszcza, że w związku z epidemią COVID-19 ograniczona została działalność turystyczna, co spowodowało spadek przychodów z tego tytułu wynajmu przedmiotowych budynków praktycznie do zera. Strona skarżąca argumentowała dodatkowo, że konieczność zapłaty opłaty legalizacyjnej w tak wysokiej kwocie spowoduje likwidację miejsc pracy i może doprowadzić do upadku firmy. Nie bez znaczenia – jej zdaniem – było także, że przedmiotowa samowola budowlana miała znikomą szkodliwość społeczną, ponieważ ekologiczne, drewniane budynki zostały wybudowane na działce będącej własnością wnioskodawcy zaś dalsze funkcjonowanie firmy miało przysporzyć korzyści dla budżetu w postaci podatku od nieruchomości oraz podatków związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą. Na wezwanie Wojewody spółka złożyła oświadczenie, iż wnosi o przyznanie pomocy de minimis, a organ ten poinformował stronę o możliwości przeprowadzenia mediacji, z której jednak jej przedstawiciele zrezygnowali. W konsekwencji takiego przebiegu sprawy Wojewoda odmówił spółce umorzenia opłaty legalizacyjnej wskazując przy tym, że w omawianym przypadku nie występują przesłanki ważnego interesu strony ani interesu publicznego, dające podstawę do zastosowania ulgi. Choć przedsiębiorstwo odwołało się od tej decyzji do Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej, organ ten dwukrotnie rozpatrując sprawę ostatecznie utrzymał w mocy decyzję Wojewody. Minister wyjaśnił, że zgodnie z treścią art. 49c ustawy z 7.7.1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.) do opłat legalizacyjnych stosuje się odpowiednio przepisy działu III ustawy z 29.8.1997 r. – Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Opłata legalizacyjna służy zalegalizowaniu samowoli budowlanej. Istotą legalizacji jest możliwość doprowadzenia do stanu zgodnego z obowiązującym prawem bez konieczności orzekania nakazu rozbiórki obiektu wybudowanego bez wymaganego prawem pozwolenia na budowę. Opłata legalizacyjna nie jest zatem karą administracyjną, tylko środkiem służącym do przywrócenia porządku prawnego wynikającego z Prawa budowlanego, czyli jest koniecznym środkiem do zalegalizowania budowy. Minister, po dokonaniu analizy sytuacji finansowej spółki, stwierdził, że w związku z nałożeniem opłaty legalizacyjnej znalazła się ona w potencjalnie trudnej sytuacji, jednakże nie zagraża ona jej funkcjonowaniu. Organ podkreślił, że legalizacja samowoli budowlanej nie jest obowiązkiem, a przywilejem. Uiszczenie opłaty legalizacyjnej ma charakter dobrowolny, więc inwestor może alternatywnie dokonać rozbiórki samowoli budowlanej, czego – jak wynikało z materiału dowodowego sprawy – spółka nie brała pod uwagę. Firma, znając własne możliwości finansowe, świadomie zdecydowała się na przeprowadzenie procesu legalizacji samowoli budowlanej, co pociąga za sobą konieczność uregulowania nałożonej opłaty legalizacyjnej. W ocenie organu odwoławczego, o ile sytuacja finansowa spółki nie umożliwia w chwili obecnej jednorazowej spłaty nałożonej opłaty legalizacyjnej, to jednak umożliwia jej spłatę np. w systemie ratalnym, co wymaga złożenia przez stronę stosownego wniosku do Wojewody. Minister zauważył także, że w omawianej sytuacji nie zachodzi przesłanka do umorzenia w całości lub w części nałożonej opłaty legalizacyjnej, gdyż sytuacja finansowa spółki jest stabilna. Choć w lipcu 2021 r. firma zapłaciła sporną opłatę legalizacyjną, postanowiła przed sądem domagać się jej zwrotu. WSA w Warszawie w wyroku z (VII SA/Wa 1722/21) oddalił skargę. Organ jeszcze raz podkreślił, że decyzja w przedmiocie umorzenia opłaty legalizacyjnej lub rozłożenia jej na raty, jest wydawana w ramach uznania administracyjnego, co oznacza, że przepis prawa umożliwia organowi administracyjnemu dokonanie wyboru treści rozstrzygnięcia, w zależności od ustalonych okoliczności sprawy. Decyzja w tym zakresie nie może być jednakże dowolna, ponieważ powinna ją poprzedzać dokładna analiza stanu faktycznego, w tym sytuacji majątkowej czy osobistej wnioskodawcy. W ramach tak poczynionych ustaleń organ może przystąpić do zbadania, czy w sprawie występuje ważny interes strony lub interes publiczny uzasadniający przychylenie się do wniosku. Zgadzając się z decyzjami niższych instancji sąd nie zgodził się z przedstawicielami spółki, co do uznania za sytuację nadzwyczajną przedłużającej się procedury związanej z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Firma ta, jako profesjonalny podmiot działający na rynku usług budowlanych, powinna mieć świadomość procesu inwestycyjnego i procedur związanych z prowadzeniem robót budowlanych i remontowych.