Konsekwencje zastrzeżenia nieprzysługującego prawa pierwokupu

Nieruchomości | 6/2018
Moduł: nieruchomości, prawo cywilne
Jan Adamus

Przepisy prawa przewidują prawo pierwokupu nieruchomości w dość licznych sytuacjach. Jeżeli nieruchomość jest obciążona prawem pierwokupu, jej sprzedaż podzielona jest na dwa etapy. Najpierw zawiera się umowę zobowiązującą, pod warunkiem że uprawniony nie skorzysta z prawa pierwokupu (umowa warunkowa), a później – w razie jego niewykonania – umowę przenoszącą tytuł prawny do nieruchomości na rzecz kupującego. Umowa pomijająca ustawowe prawo pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa, jednostki samorządu terytorialnego, współwłaściciela lub dzierżawcy jest nieważna. Natomiast przepisy ustanawiające prawo pierwokupu często są nieprecyzyjne i uznaniowe. W praktyce powstają więc wątpliwości, czy w danej sytuacji prawo pierwokupu przysługuje, czy też nie. Dlatego też na rynku obecna jest praktyka szerokiego zawierania umów warunkowych, aby uniknąć ryzyka nieważności umowy. W ostatnim czasie pojawił się jednak pogląd, że umowy warunkowe, w których zastrzeżono prawo pierwokupu, w sytuacji gdy nie przysługiwało ono uprawnionemu, są nieważne1. Jednakże pogląd taki nie znajduje uzasadnienia w przepisach i orzecznictwie sądów, a zastrzeganie prawa pierwokupu z ostrożności stanowi rozsądną praktykę umożliwiającą minimalizowanie ryzyka prawnego związanego z nieprecyzyjnymi i uznaniowymi przepisami.