Komentarz do zasad ustalania odszkodowań zaproponowanych w projekcie ustawy o korytarzach przesyłowych

Komentarz do zasad ustalania odszkodowań zaproponowanych w projekcie ustawy o korytarzach przesyłowych

Nieruchomości | Październik 2012
Moduł: nieruchomości
Tomasz Kotrasiński, Wojtek Nurek

Duże emocje towarzyszące projektowi ustawy o korytarzach przesyłowych powodowane są pokaźnymi pieniędzmi, których ustawa ma dotyczyć. Ustawodawca wziął się za bary z niezwykle drażliwą i delikatną kwestią, jaką są rozliczenia finansowe pomiędzy właścicielami nieruchomości a przedsiębiorstwami przesyłowymi. Z obawy przed brakiem praktycznych możliwości sprawiedliwego i sensownego ustalania słusznych odszkodowań za nieruchomości problem postanowiono rozwiązać siłowo przy pomocy specjalnej ustawy. Projekt zawiera propozycję reguł ustalania odszkodowania z tytułu obciążenia nieruchomości służebnością przesyłu. Jeśli ustawa wejdzie w życie, przedsiębiorcy będą mieli obowiązek rozliczania się z właścicielami nieruchomości według zasad ustalonych w ustawie, a właściciele nieruchomości zobowiązani będą przyjmować kalkulowane kwoty do wiadomości, choć jak przekonamy się później nie koniecznie do akceptacji.

Rzecz ma dosyć szeroki zasięg, ponieważ w samej tylko energetyce dotyczy ok. 17,5 mln nieruchomości, które w znaczącej części czekają na uregulowanie stanu prawnego. Wartość odszkodowań przypadających na samą tylko branżę energetyczną szacowana jest ostrożnie na 10 do 20 miliardów złotych. Do przesyłu energii należy doliczyć jeszcze przesył gazu, ciepła, wody i ścieków oraz ropy naftowej i produktów naftowych. Od strony finansowej skala problemu jest więc imponująca.

Konfrontacja rozwiązania zaproponowanego w projekcie ustawy z realnymi rynkami nieruchomości wskazuje, że jest ono wysoce niedoskonałe. Kwoty wyliczane według reguł zawartych w projekcie jedynie przypadkowo mogą nawiązywać do realiów rynku nieruchomości. Zaproponowany w ustawie tabelkowy „kalkulator” do wyliczania odszkodowania z tytułu obciążenia nieruchomości generuje, jak się dalej przekonamy, po prostu mylne kwoty. Miejscami prototyp „kalkulatora” uderza w interesy przedsiębiorców, a miejscami w interesy właścicieli. Kwoty wyliczane na podstawie reguł zawartych w projekcie ustawy nie nawiązują w żaden systematyczny sposób do rzeczywistych wartości, są zasadniczo przypadkowe, a przez to niesłuszne, co na przykładach przedstawione zostanie w dalszej części tego artykułu.

Tu uwaga zasadnicza. Zasadniczy kierunek obrany przez ustawodawcę, który zmierza ku usystematyzowaniu i sparametryzowaniu metod ustalania odszkodowań jest bez wątpienia słuszny. Przedstawiony w projekcie pomysł pomija jednak fakt, że zasady rozliczenia za korzystanie z nieruchomości tylko wtedy będą sensowne i sprawiedliwe, a przede wszystkim skuteczne z punktu widzenia sprawnego prowadzenia inwestycji, gdy będą trafnie nawiązywać do realnego rynku nieruchomości. Wszelkie próby definiowania odszkodowań za korzystanie z nieruchomości z pominięciem wiedzy płynącej z informacji rynkowych będą niewiele warte merytorycznie, co zawsze jest i będzie doskonałą pożywką dla uciążliwych, kosztownych i jątrzących konfliktów.

W Polsce od lat trwają bezskuteczne próby wydobywania wiedzy o wartościach nieruchomości z efektownie konstruowanych przepisów, instrukcji oraz standardów z towarzyszącym tym próbom niemal programowym lekceważeniem wagi przeprowadzania badań i dokonywania analiz coraz łatwiej dostępnych i coraz bardziej kompletnych danych rynkowych. Pomysł na kalkulację odszkodowań zawarty w projekcie ustawy o korytarzach przesyłowych jest ewidentnie kolejną mutacją próby wypowiadania się o rynku nieruchomości bez sięgania do tego rynku po informacje o wartości nieruchomości.

Wstępnie zdefiniowana skala zagadnienia i przewidywany poziom odszkodowań w skali globalnej wskazuje, że koszt zbudowania sensownych rozwiązań systemowych obsługujących sprawnie i jednocześnie sprawiedliwie proces ustalania odszkodowań za nieruchomości pozostaje kwestią drugorzędną. Ewentualne bariery i ograniczenia ewidentnie nie mają już podłoża finansowego, merytorycznego czy technologicznego. W chwili obecnej jest to wyłącznie kwestia pokonania bariery mentalnej. Potrzebne jest uprzytomnienie sobie tego, że nieistnienie w powszechnym użyciu rozwiązań systemowych dających możliwość sprawiedliwego i obiektywnego szacowania odszkodowań za nieruchomości nie jest wcale dowodem na niemożliwość stworzenia i stosowania takich rozwiązań.

Skąd skutecznie czerpać wiedzę o wartościach nieruchomości?

Choć rzecz wydaje się oczywista, to warto wyjść od uprzytomnienia sobie, że polski rynek nieruchomości jest zasadniczo rynkiem wolnym. O głównym nurcie przebiegu zjawisk zachodzących na rodzimym rynku nieruchomości decyduje od wielu już lat modna ostatnio, choć niewidzialna, ręka wolnego rynku. Na rynku tym mamy dziś do czynienia z masową liczbą subiektywnych decyzji transakcyjnych podejmowanych przez uczestników rynku. Subiektywizm podejmowanych masowo decyzji nie stanowi [...]