Klauzule umowne w przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości, cz. I – zadatek

Nieruchomości | 6/2013
Moduł: prawo cywilne, nieruchomości
Eliza Jurgielaniec

Klauzule kontraktowe mają bardzo szerokie zastosowanie w obrocie prawnym. Mogą być wprowadzane do umów celem zabezpieczenia interesu jednej lub obu stron kontraktu. Terminem „dodatkowe zastrzeżenia umowne” posługiwał się kodeks zobowiązań. W Kodeksie cywilnym ustawodawca nie wyodrębnił przepisów poświęconych dodatkowym zastrzeżeniom umownym. Pomimo tego terminem tym posługuje się nadal doktryna i judykatura na określenie zadatku (art. 394 KC), umownego prawa odstąpienia (395 KC) i odstępnego (art. 396 KC) oraz kary umownej (art. 483 i 484 KC). Klauzule umowne wpływają zasadniczo na trwałość stosunku obligacyjnego. Zadatek i kara umowna wzmacnia obowiązek wykonania umowy, umowne prawo odstąpienia i odstępne osłabia więź obligacyjną1. Dodatkowe zastrzeżenia umowne (accidentalia negotii) są powszechnie stosowane również przy zawieraniu umów przedwstępnych, stanowiących drogę dojścia do zawarcia umowy definitywnej. Zastosowanie umowy przedwstępnej w obrocie nieruchomościami jest niezwykle rozpowszechnione. Umowa ta poprzedza większość transakcji, jest wygodnym instrumentem prawnym. Posłużenie się przez strony umową przedwstępną znajduje z reguły uzasadnienie obiektywne i subiektywne. To pierwsze wyraża się w istnieniu jakiś okoliczności, które przesądzają o niezawieraniu w danym momencie umowy definitywnej. Drugie polega na tym, iż stronom zależy na stworzeniu stanu pewności, że pożądana definitywnie umowa zostanie zawarta (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 18.3.2010 r., I ACa 39/10, Lex nr 1120368). Przepis art. 389 KC, zgodnie z którym umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, wyznacza jedynie konieczne postanowienia tej czynności prawnej. Dopuszczalność wprowadzenia do umowy przedwstępnej dodatkowych zastrzeżeń kontraktowych nie budzi wątpliwości na gruncie regulacji KC. W praktyce obrotu nieruchomościami wzmocnienie umowy przedwstępnej zadatkiem jest utrwalonym zwyczajem. Funkcje zadatku Na temat funkcji, jaką pełni zadatek, wielokrotnie wypowiadał się Sąd Najwyższy. W jednym z orzeczeń (wyrok z 18.5.2000 r., III CKN 245/00, LexPolonica nr 360994) Sąd ten stwierdził, że zadatek jest szczególną umowną sankcją za niewykonanie umowy. Jego podstawową funkcją jest dyscyplinowanie stron w dotrzymaniu zawartej umowy potwierdzonej zadatkiem. W innym zaś orzeczeniu wyraził pogląd, że uprawnienia do żądania sumy dwukrotnie wyższej niż dany zadatek lub do zachowania otrzymanego zadatku są niewątpliwie surogatem odszkodowania. Rola tych uprawnień nie ogranicza się jednak do funkcji odszkodowawczej. Przede wszystkim mają one na celu zapewnić wykonanie umowy przez wzmocnienie stanowiska strony dążącej do jej wykonania (wyrok SN z 13.2.2002 r., IV CKN 672/00, OSNC Nr 1/2003, poz. 10). W literaturze wymienia się tradycyjnie funkcję zadatku jako znaku zawarcia umowy. Zadatek może też pełnić rolę zaliczki na poczet przyszłego świadczenia oraz odstępnego2. Natomiast preferowaną przez ustawodawcę funkcją zadatku jest zabezpieczenie wykonania zobowiązania w przyszłości, poprzez umocnienie pozycji tej strony, która będzie dążyła do wykonania zobowiązania. Zastrzeżenie zadatku W orzecznictwie i doktrynie dominuje pogląd, że zastrzeżenie zadatku następuje w drodze stosownego postanowienia umownego, która to klauzula stanowi element umowy zasadniczej i jest kwalifikowana jako dodatkowe zastrzeżenie umowne3. Zadatek stanowi klauzulę kontraktową, która może być zamieszczona w każdej umowie, w tym przedwstępnej dotyczącej nieruchomości. Do ustanowienia zadatku jako instytucji prawnej dochodzi z chwilą dania drugiej stronie sumy pieniężnej albo rzeczy ruchomej przy zawarciu umowy. Klauzula dotycząca tego zastrzeżenia dodatkowego ma charakter realny. Skuteczne bowiem zastrzeżenie zadatku w umowie zależy od dania pieniędzy lub rzeczy, nie wystarczy zatem uzgodnienie zadatku4. Niewydanie przedmiotu zadatku powoduje zatem konieczność uznania zastrzeżonego zadatku za nieważny. Przez danie sumy pieniężnej w świetle art. 394 KC należy rozumieć nie tylko zapłatę za pomocą wręczenia znaków pieniężnych, ale i zapłatę za pomocą pieniądza bezgotówkowego, następującą z chwilą uznania rachunku bankowego drugiej strony (wyrok SN z 30.1.2004 r., I CK 129/03, Lex nr 457759). Jeżeli przedmiotem zadatku są środki pieniężne, a zapłata nie będzie dokonana w uzgodnionym terminie nie można się go domagać na drodze przymusowej (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 7.7.2011 r., V ACa 308/11, Lex nr 1102961). Nie jest dopuszczalne zastrzeżenie zadatku w oddzielnej umowie, np. umowie o zadatek5. Z tego względu, że skuteczność zadatku jest uzależniona od ważności umowy, nieważność umowy, której składnikiem jest zadatek powoduje nieważność ustanowienia zadatku. Natomiast nieważność klauzuli dotyczącej zastrzeżenia zadatku np. z powodu niewręczenia pieniędzy, spowoduje nieważność całej umowy tylko wówczas, gdy z okoliczności będzie wynikać, że bez zastrzeżenia zadatku umowa nie zostałaby zawarta (art. 58 § 3 KC). Rozwiązanie umowy na skutek zgodnego oświadczenia woli stron spowoduje zgaśnięcie zastrzeżenia zadatku6. Zastrzeżenie zadatku możliwe jest zarówno w przypadku umowy przedwstępnej o silniejszym, jak i słabszym skutku. Skuteczność postanowień o zadatku w umowie przedwstępnej o przeniesienie własności nieruchomości nie zależy więc od tego, czy umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego, ale od tego, czy umowa przedwstępna spełnia warunki ważności wymienione w art. 389 KC. Oznacza to, że strona, która dała zadatek przy zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, niesporządzonej w formie aktu notarialnego, może domagać się sumy dwukrotnie wyższej, jeżeli druga strona nie wykonała zobowiązania zawarcia umowy (wyrok SN z 14.12.1999 r., II CKN 624/98, OSNC Nr 6/2000, poz. 120). Dyspozytywny charakter przepisu art. 394 KC Brzmienie art. 394 KC jednoznacznie wskazuje na jego względnie obowiązujący charakter, zatem skutki prawne w nim uregulowane znajdują zastosowanie, o ile kwestie te nie zostały uregulowane odmiennie w umowie ani nic innego nie wynika z obowiązujących zwyczajów. W literaturze podkreśla się, że w obrocie raczej nie wykształciły się żadne powszechnie praktykowane zwyczaje. Sam fakt wręczenia przy zawieraniu umowy zadatku nie [...]