Jak uniknąć kłopotów przy inwestowaniu w nieruchomości?

Nieruchomości | 3/2018
Moduł: nieruchomości
Łukasz Łanoszka

Zakup nieruchomości wydaje się przedsięwzięciem jedynie nieco bardziej odbiegającym w stopniu złożoności od kupna samochodu. Jurydyczny elementarz, który nabywamy w czasach szkolnych lub w praktyce życia codziennego, wyposaża nas w pewną intuicję co do niezbędnych etapów inwestycji: ustalenie ceny, zebranie środków, umówienie wizyty u notariusza, grzecznościowy uścisk dłoni i pożegnalne uśmiechy. Pokrzywdzeni przez los wrodzoną podejrzliwością może jeszcze gdzieś przed złożeniem podpisu na akcie notarialnym znajdą czas na przewertowanie wirtualnej księgi wieczystej. Tak dla pewności, czy nie ma tam np. hipoteki na rzecz banku. I po sprawie. Papierologia z głowy, a w niej już tylko wizja piętrzących się na naszej działce szklanych domów, której nie powstydziłby się sam Żeromski. Rzecz w tym, że zakupiona przez nas nieruchomość może nigdy nie wyrwać się poza status ścierniska. I to bynajmniej nie w San Francisco, a pośrodku potiomkinowskiej wioski. Diabeł tkwi jednakże w szczegółach, te zaś piętrzą się w dziesiątkach aktów prawnych obowiązujących na terenie Polski. Znajomość wymogów co do formy przeniesienia własności nieruchomości to tylko wstęp do bogatej w treści jurydycznej dziedziny, jaką jest prawo nieruchomości. Prawo budowlane, prawo wodne, prawo ochrony środowiska, akty prawa miejscowego, ustawy ograniczające obrót nieruchomościami, rozporządzenia wykonawcze do ustaw, limitacje dotyczące cudzoziemców, zgody, zezwolenia, opinie, uzgodnienia – razem tworzą konglomerat tyleż przerażający, co i kłopotliwy. Ścieżka od wizji inwestycji na nieruchomości do jej zrealizowania jest usiana prawnymi kłodami. Przykłady z życia? Setki… Dwa najświeższe: w jednym udało się w porę odciągnąć klienta od chybionej inwestycji, drugi stanowi memento dla tych, którzy szukają drogi na skróty. Przykład 1 – klient postanowił zainwestować w działkę na Podhalu, która – wydawało się – nie była obciążona żadnymi widocznymi wadami. Miał na niej powstać nowoczesny, dobrze prosperujący hotel. Klient postanowił jednak nie ograniczać się do zapewnień właściciela nieruchomości i zlecił kancelarii całościowe badanie stanu prawnego działki. Przyczyna atrakcyjnej ceny i pośpiechu kontrahenta szybko się wyjaśniła – okazało się, że działka, co prawda, została ujęta w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zaś sprawa o wydanie pozwolenia na budowę jest w toku, ale w toku była również sprawa przed sądami administracyjnymi o uchylenie uchwały wprowadzającej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wyrok uchylający uchwałę obróciłby plany inwestycyjne w niwecz, pozostawiając klienta z działką, która przez najbliższe lata byłaby jedynie widomym depozytem środków, jakie zostały w niej utopione. Tego zaś, rzecz jasna, kontrahent nie zdradził. I raczej nie z własnej niewiedzy. Przykład 2 – klient kupił nieruchomość, dla której określono nie tylko warunki zabudowy, ale także wydano już pozwolenie na budowę. Problem zaczął się jednak w momencie, w którym klient wystąpił o przeniesienie pozwolenia budowę z poprzedniego właściciela nieruchomości na siebie. Otóż urząd postanowił skontrolować rzeczywisty stan zaawansowania inwestycji, który daleko odbiegał od stanu ujawnionego w dokumentacji budowy. Okazało się, iż wpisy w dzienniku budowy, w ramach rozpowszechnionej praktyki, dokonywane były wyłącznie fikcyjnie – tak, aby zapobiec wygaśnięciu decyzji o pozwoleniu na budowę – i nie znajdowały żadnego przełożenia na teren inwestycji, wciąż porośnięty trawą. Konsekwencje dociekliwej działalności organu administracji były przewidywalne – urząd wygasił decyzję o pozwoleniu na budowę, klientowi zaś pozostało jedynie zacząć planować inwestycje od podstaw na tej nieruchomości, w nadziei, że być może w nieokreślonej przyszłości uzyska decyzje o pozwoleniu na budowę. Szanse na ewentualne odszkodowanie od sprzedającego? Wobec braku odpowiednich zapisów w umowie niewielkie.