Inwestycje w obcych środkach trwałych

Inwestycje w obcych środkach trwałych

Nieruchomości | 10 [110] październik 2007
Moduł: nieruchomości, prawo podatkowe
Stella Brzeszczyńska

Obok środków trwałych stanowiących własny majątek podatnika przepisy podatkowe dają możliwość amortyzowania wydatków poniesionych na cudzy majątek. Wydatki te noszą nazwę „inwestycji w obcych środkach trwałych” i mogą być amortyzowane niezależnie od przewidywanego okresu używania obiektu np. wynajętego.

Inwestycja w obcym środku trwałym jest jedynie sumą wydatków poniesionych na konkretny obiekt. Podatnik może mieć kilka takich środków trwałych, jeżeli użytkuje kilka cudzych obiektów i w każdym dokonuje jakiś nakładów. Zgodnie z art. 16a ust. 1 pkt 1 PDOPrU, amortyzacji podlegają jedynie „przyjęte do używania” inwestycje w obcych środkach trwałych, co oznacza, że rozpoczęcie amortyzacji może nastąpić nie wcześniej niż po zakończeniu prac inwestycyjnych i przyjęciu do używania takiego obiektu. Przepisy co prawda odnoszą się do przyjęcia do używania samej inwestycji w obcych środkach trwałych, jednak z praktycznego punktu widzenia nie można „przyjąć do używania” poniesionych wydatków. Amortyzacji podlega suma wydatków naliczana aż do rozpoczęcia użytkowania cudzej rzeczy.

Do tej kategorii środków trwałych należą także wszelkie prace ulepszające cudzy majątek (zarówno nieruchomy, jak ruchomy). Dotyczy to najczęściej prac adaptacyjnych w wynajmowanych obiektach.

Przyjęte do używania inwestycje w obcych środkach trwałych stanowią środek trwały niezależnie od przewidywanego okresu ich używania. Trzeba je więc amortyzować nawet wtedy, gdy podatnik będzie korzystał z cudzej rzeczy krócej niż rok. Inaczej jest w przypadku składnika własnego majątku. Jeżeli został nabyty na okres krótszy niż rok, podatnik nie ma możliwości zaliczenia go do środków trwałych. Cechą charakterystyczną środków trwałych (będących własnością podatnika) jest to, że przewidywany okres ich używania musi być dłuższy niż rok.

Inwestycje w obcy majątek mogą być rozpoznawane jako odrębny środek trwały i amortyzowane wyłącznie wtedy, gdy dotyczą inwestowania w cudze środki trwałe. Inwestowanie w cudzą wartość niematerialną i prawną np. w wynajęty lokal spółdzielczy nie doprowadzi do powstania „inwestycji w obcym środku trwałym”.

Czy remont jest inwestycją w obcym środku trwałym

W zasadzie należałoby uznać, że każdy wydatek poniesiony na cudzy składnik majątku stanowi u posiadacza inwestycję w obcym środku trwałym. Z przytoczonej wyżej definicji wynika, że każda złotówka poniesiona do chwili „przyjęcia do używania” inwestycji, powiększa jej wartość i podlega amortyzacji. Oznacza to, że nie powinno mieć znaczenia, czy ponoszone wydatki były związane z remontem obiektu, czy z jego ulepszeniem (modernizacją) – jeżeli poniesiono je przed przyjęciem do używania. Taki bowiem wniosek wynika z definicji ustawowej, która zresztą jest bardzo oszczędna. Jednak w praktyce przyjęto, że koszty remontów rozlicza się w taki sam sposób u właścicieli i użytkowników, tj. na bieżąco. Organy podatkowe uważają, że: „inwestycja w obcym środku trwałym obejmuje wszelkie działania podatnika odnoszące się do środków trwałych, niestanowiących jego własności, które zmierzają do ich ulepszenia, tj. do przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji” (post. z 12.3.2007 r. Pierwszy Urząd Skarbowy w Rzeszowie I USI/415-5/07).

W mojej ocenie taka wykładnia jest niezgodna z literalnym brzmieniem przepisów, ponieważ jednak rozwiązanie to jest bardzo korzystne dla podatników, nie warto go kwestionować. Dlatego też warto pamiętać, że nakłady dokonywane przez najemcę – w zależności od rodzaju finansowanych prac – mogą być przez niego amortyzowane lub zaliczane bezpośrednio w koszty, i to niezależnie od tego, kiedy je poniósł.

Wartość początkowa

Ponieważ inwestycja w obcym środku trwałym nie jest jednorodnym składnikiem majątku, lecz sumą poniesionych wydatków, przepisy nie wskazują jednoznacznie, w jaki sposób ustalić podstawę amortyzacji. Zgodnie z art. 16g ust. 7 PDOPrU, wartość początkową inwestycji w obcych środkach trwałych ustala się, stosując odpowiednio zasady właściwe dla własnego majątku, dotyczące określania ceny nabycia lub kosztu wytworzenia.

Najczęściej wartość początkową ustala się jako [...]