Identyfikacja nieruchomości objętych działaniem dekretu z 26.10.1945 r., cz. I

Identyfikacja nieruchomości objętych działaniem dekretu z 26.10.1945 r., cz. I

Nieruchomości | Grudzień 2011
Moduł: nieruchomości
Piotr Siciński

Wejście w życie dekretu z 26.10.1945 r. stworzyło z punktu widzenia prawa cywilnego nową sytuację prawną, gdyż stosownie do art. 1 „wszystkie grunty w granicach miasta przeszły na własność m.st. Warszawy”. Jakkolwiek przywoływany bywa też pogląd1, że „wszelkie grunty” nie oznacza „wszystkie”, lecz tylko te – nie tak liczne – grunty, które mogły służyć odbudowie, lub dalszej rozbudowie stolicy, to nie zapadło dotychczas jak się wydaje orzeczenie oparte na takim rozumowaniu. Sąd Najwyższy w wyroku z 4.3.2011 r. (I CSK 351/10), zapadłym w sprawie m.in. o ustalenie, że „na skutek niezgodnego z prawem działania organu władzy publicznej poddano bezpodstawnemu wywłaszczeniu przedmiotową nieruchomość”, gdzie powód podnosił argument, że nieruchomość – „Królikarnia” nie jest przy takim rozumowaniu objęta działaniem dekretu, nie wypowiedział się ostatecznie w tej kwestii, zaznaczając jedynie, że powód mógłby dochodzić takiego żądania jedynie w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej. Wydaje się jednak, że skoro dekret w ogóle nie posługuje się pojęciem „nieruchomości”, to tym bardziej podkreślone zostało przez ustawodawcę, że pojęcie wszystkie grunty obejmuje sumę nieruchomości w granicach miasta. Można by upraszczając, powiedzieć, że wobec jednolitego stanu własności gruntu, z dniem 21.11.1945 r. Warszawa stała się jedną nieruchomością2. W konsekwencji najważniejszym ustaleniem dla objęcia konkretnej nieruchomości działaniem dekretu będzie w każdym przypadku stwierdzenie, że nieruchomość położona jest w granicach m.st. Warszawy na dzień wejścia w życie dekretu.

Dla powyższego ustalenia pierwszoplanowe mogą się okazać zapisy ksiąg wieczystych, należy mieć bowiem na uwadze, że w dniu wejścia w życie dekretu nie obowiązywał na obszarze m.st. Warszawy system, który moglibyśmy nazwać publicznym katastrem nieruchomości. Zgodnie z art. 2 dekret stanowił podstawę dla przepisania we właściwych księgach hipotecznych na rzecz gminy m.st. Warszawy tytułów własności gruntów, określonych w art. 1. Przepisanie to następowało więc stopniowo, najpierw w księgach założonych na podstawie ustawy 1818 r.3, a począwszy od 1.1.1947 r. także przez zakładanie nowych ksiąg wieczystych. Nabycie na podstawie dekretu następuje bez jakiegokolwiek odrębnego dokumentu wobec czego wpis w księdze wieczystej dokonywany jest bezpośrednio na podstawie przepisu prawa.

Ponieważ stosownie do wprowadzonych po unifikacji prawa o księgach wieczystych przepisów rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 29.11.1946 r. o prowadzeniu dotychczasowych ksiąg hipotecznych (gruntowych wieczystych) po dniu 31.12.1946 r. (Dz.U. Nr 66, poz. 367) dopuszczalne było dokonywanie w księgach dawnych wpisu „przejęcia nieruchomości z jakiegokolwiek tytułu na rzecz państwa”, wobec czego w praktyce powszechne było ujawnienie Skarbu Państwa jako właściciela w tych księgach. Na skutek tego księgi te, jako zawierające w ogromnej większości w dziale II wpis Skarbu Państwa, nadal pozostają księgami wieczystymi stosownie do przepisów rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 14.7.1986 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych założonych przed dniem 1.1.1947 r. oraz utraty mocy prawnej niektórych takich ksiąg, jako zawierające wpis w dziale II dokonany po 1.1.1947 r.

Wobec powyższego granice wszystkich nieruchomości w tym obszarze straciły na prawnym znaczeniu, jakkolwiek oczywiście dalej dla poszczególnych nieruchomości prowadzone były poszczególne księgi wieczyste, a dodatkowo doszły do nich księgi prowadzone dla poszczególnych budynków odpowiadających wymaganiom dekretu jako odrębnych od gruntu nieruchomości. Ponieważ niedługo potem z dniem 1.1.1947 r. weszło zunifikowane prawo o księgach wieczystych i przestała obowiązywać regulacja ustawy 1818 r., doszło do sytuacji, gdy dotychczasowe księgi wieczyste stały się księgami dawnymi i zabrakło podstawy do przyjęcia, że wynikające z nich oznaczenie nieruchomości jest oznaczeniem wiążącym prawnie (księgi te w większości nadal stanowią czynne księgi wieczyste). Początkowo księgi te stanowiły jeszcze podstawowy sposób oznaczenia nieruchomości warszawskich (na skutek opóźnienia w zaprowadzeniu katastru przewidzianego dekretem z 24.9.1947 r. o katastrze gruntowym i budynkowym), ale po wejściu w życie dekretu została na obszarze Warszawy zaprowadzona nowa ewidencja gruntów, w dużej mierze oderwana od stanu hipotecznego (przez co dalej będę rozumiał stan oparty na księgach według ustawy z 1818 r.). Typowym jej wyrazem stało się zakładanie w oparciu o jej dane ksiąg wieczystych dla nieruchomości „w obrębie budynku”. Wnioski w takich sprawach nie wskazywały ogólnie stanu hipotecznego, wobec czego typowe, a nieprawdziwe jest określenie w łamie 8 działu I-O takiej księgi, że założenie następuje „dla nieruchomości, dla której nie była prowadzona księga wieczysta”. Ponieważ założenie ksiąg hipotecznych dla Warszawy przeprowadzone zostało w sposób gwarantujący dla nieruchomości prywatnych zasadę zupełności, tego rodzaju zapis dla nieruchomości objętej granicami Warszawy sprzed 1916 r. z góry można przyjąć za fałszywy.

Oznaczenie granic m.st. Warszawy

Prawidłowa identyfikacja położenia nieruchomości jest, w stosowaniu przepisów dekretu warszawskiego, pierwszoplanowa dla prawidłowego jego zastosowania. W pierwszym rzędzie dotyczyć będzie to oczywiście rozstrzygnięcia samej kwestii, czy nieruchomość podlega pod [...]