Hipoteka łączna – większe możliwości czy zagrożenie?

Hipoteka łączna – większe możliwości czy zagrożenie?

Nieruchomości | 7 [107] lipiec 2007
Moduł: prawo cywilne, nieruchomości
Tomasz Henclewski

W razie podziału nieruchomości hipoteka zwykła obciążająca dotychczas nieruchomość zmienia się z mocy samego prawa w hipotekę łączną, obciążając wszystkie nieruchomości utworzone przez ten podział. Z kolei postać umowna hipoteki łącznej jest często jedyną szansą na zaciągnięcie większego zobowiązania, gdyż możliwość kumulacji kilku przedmiotów zabezpieczenia ułatwia zaciąganie „dużych kredytów”. Jednakże hipoteka łączna to również w pewnych sytuacjach niebezpieczeństwo nadzabezpieczenia oraz silniejsza pozycja wierzyciela względem dłużnika.

Po przemianach ustrojowych w Polsce, które nastąpiły na początku lat 90. rynek nieruchomości zaczął się dynamicznie rozwijać. Systematycznie rośnie zamożność społeczeństwa i skłonność do inwestowania, co ma bezpośredni wpływ na wzrost popytu na nieruchomości, a w szczególności na lokale mieszkalne. Dzięki temu wzrasta rynkowa wartość nieruchomości, co z kolei sprawia, że stanowią one pewne zabezpieczenie wierzytelności.

Obecnie coraz więcej osób decyduje się na dokonanie zakupu z kredytu, którym finansuje się nawet 100% ceny nieruchomości. Z tego powodu banki starają się jak najlepiej dostosować swą ofertę do potrzeb rynku, co wiąże się z poszukiwaniem nowych, dogodniejszych dla klientów, ale i bardziej skomplikowanych form zabezpieczenia. Zgodnie z danymi opublikowanymi w dzienniku Rzeczpospolita1 w 2006 r. banki udzieliły kredytów hipotecznych o wartości prawie 43,4 mld zł. Dla porównania w roku wcześniejszym było to 24,3 mld zł, a w roku 2004 – 15,3 mld zł. W tym miejscu nieoceniona staje się hipoteka łączna, a w szczególności jej postać umowna, wprowadzona po prawie 20-letniej przerwie do polskiego prawa cywilnego2. Ułatwia ona uzyskanie większych kwot kredytu, na zabezpieczenie których nie wystarcza już jedna nieruchomość.

Czym jest hipoteka łączna?

Instytucja hipoteki łącznej ma stosunkowo długą tradycję w polskim ustawodawstwie. Już dekret z 11.10.1946 r. – prawo rzeczowe (Dz.U. Nr 57, poz. 319), zawierał regulacje dotyczące hipoteki łącznej. Artykuł 200 prawa rzeczowego stanowił, iż wierzytelność może być zabezpieczona na kilku nieruchomościach „niepodzielnie”, to znaczy w ten sposób, że każda nieruchomość obciążona hipoteką zabezpiecza całą wierzytelność. Obecnie hipoteka łączna jest uregulowana bezpośrednio w art. 76 ustawy z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.; dalej KWU).

Konstrukcja hipoteki łącznej opiera się na tym, że jedna wierzytelność pieniężna jest zabezpieczona hipoteką na kilku nieruchomościach. Co ważne, wierzytelność ta nie jest podzielona na poszczególne nieruchomości, lecz obciąża każdą z nich w pełnej wysokości.

Przykład
Hipoteka łączna o wartości 100 tys. obciąża 3 nieruchomości: A, B, C, przy czym każdą z nich obciąża w wysokości 100 tys. A 100 tys., B 100 tys., C 100 tys.

Co może być przedmiotem hipoteki łącznej?

Prawo polskie nie przewiduje żadnych szczególnych ograniczeń co do przedmiotu hipoteki łącznej. W tym przypadku należy stosować przepisy ogólne dotyczące hipoteki, a w szczególności art. 65 KWU, który wylicza enumeratywnie, co może być przedmiotem hipoteki: nieruchomość (gruntowa, budynkowa3, a także lokalowa), część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela, użytkowanie wieczyste, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu4, wierzytelność zabezpieczona hipoteką, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej5, a także wierzytelność zabezpieczona hipoteką (subintabulat).

Istnieją jednak pewne elementy, które w dość istotny sposób wyróżniają hipotekę łączną od zwykłej hipoteki.

Po pierwsze, wielość przedmiotów obciążenia. Hipoteka łączna musi być ustanowiona na minimum dwóch nieruchomościach lub prawach. Co ważne, mogą one należeć do jednej osoby, ale nie jest to obligatoryjne, gdyż nieruchomości stanowiące przedmiot hipoteki łącznej mogą należeć do kilku różnych osób (fizycznych lub prawnych) i znajdować się w różnych okręgach sądowych.

Po drugie

[...]