Fundusze inwestycyjne zamknięte – implikacje podatkowe sposobu zapłaty na certyfikaty

Fundusze inwestycyjne zamknięte – implikacje podatkowe sposobu zapłaty na certyfikaty

Nieruchomości | 11 [123] listopad 2008
Moduł: nieruchomości
Łukasz Maciak, Marta Jurek-Maciak

Fundusze inwestycyjne zamknięte zapisywane są przez doradców podatkowych ostatnio coraz częściej jako panaceum na wysokie zobowiązania podatkowe towarzyszące inwestycjom w nieruchomości, krystalizujące się głównie w momencie sprzedaży nieruchomości. Cierpiący z powodów wysokich podatków inwestorzy zadają sobie pytania:

– czy struktura funduszu inwestycyjnego zamkniętego jest jednak możliwa do implementacji dla dewelopera posiadającego już portfel nieruchomości w odrębnych spółkach celowych (zazwyczaj spółkach z ograniczoną odpowiedzialnością)?

– czy istnieją jakieś rodzaje ryzyka podatkowego na etapie wnoszenia opłat na certyfikaty inwestycyjne w formie bezgotówkowej?

Tradycyjne fundusze inwestycyjne nieruchomości pozyskiwały na rynku gotówkę, gdyż wpłaty na certyfikaty wnoszone były w postaci gotówkowej. W okresie wahań rynkowych gotówka ma „większą wartość” niż inne aktywa, których los i wycena nie jest pewna. Dlatego też pozyskanie gotówki na inwestycje w nieruchomości jest coraz bardziej problematyczne. Dodatkowo zniechęcającym do inwestycji w nieruchomości przez fundusze inwestycyjne zamknięte czynnikiem jest fakt, że w typowej strukturze trudno jest się odnaleźć typowym inwestorom instytucjonalnym, którzy środki płynne oczekujące na długoterminowe inwestycje w nieruchomości w krótkim okresie potrafią równie dobrze zainwestować sami. Ponadto tradycyjne fundusze nieruchomości jako alternatywę dla portfela nieruchomości proponują tylko bardzo bezpieczne papiery wartościowe – głównie obligacje państwowe i bony skarbowe. Niektórzy in­westorzy mają jednak wyższy poziom akceptowanego ryzyka, stąd proponowana przez towarzystwa funduszy inwestycyjnych oferta klasycznych funduszy inwestycyjnych zamkniętych z jedną wpłatą gotówkową może nie być satysfakcjonująca w kontekście ostatecznej rentowności inwestycji.

Coraz częściej zatem pojawiają się fundusze nieruchomości, które oferują możliwość i zachęcają do wnoszenia wpłat w formie innej niż gotówka. Obok wpłat pieniężnych wpłaty na certyfikaty inwestycyjne mogą być dokonywane poprzez wnoszenie:

1. akcji spółek komandytowo-akcyjnych, które posiadają nieruchomości,

2. dłużnych papierów wartościowych emitowanych przez spółki komandytowo-akcyjne posiadające nieruchomości,

3. udziałów w spółkach z o.o., które nie rozpoczęły jeszcze działalności lub będących komplementariuszami spółek komandytowo-akcyjnych, posiadających nieruchomości,

4. udziałów w spółkach z o.o., które posiadają nieruchomości.

Dla bezpieczeństwa i kontroli ryzyka inwestycyjnego towarzystwu przysługiwać może prawo do [...]