Forma określenia wartości nieruchomości w postępowaniu cywilnym

Forma określenia wartości nieruchomości w postępowaniu cywilnym

Nieruchomości | Grudzień 2011
Moduł: nieruchomości, postępowanie cywilne
Rafał Dybka, Michał Dziedzic

W doktrynie od dłuższego czasu toczy się dyskusja odnośnie relacji zachodzącej pomiędzy uregulowaniami Kodeksu postępowania cywilnego (KPC) oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami (GospNierU) dotyczącymi szeroko pojętej problematyki wyceny nieruchomości. W znacznej mierze obecnie dyskusja toczy się w kontekście orzeczenia Sądu Najwyższego z 20.5.2010 r. (V CSK 13/10) dotyczącego okresu aktualności opinii rzeczoznawców majątkowych w postępowaniu przed sądem cywilnym, a wcześniej między innymi w nawiązaniu do orzeczenia Sądu Najwyższego z 7.10.2005 r. (IV CK 106/05) poruszającego problematykę podmiotów mogących dokonać określenia wartości nieruchomości. W niniejszym opracowaniu pragniemy poruszyć kwestię formy, w jakiej biegły z zakresu wyceny nieruchomości (rzeczoznawca majątkowy) powinien zaprezentować swoją opinię na zlecenie sądu, zagadnienie dotyczy w szczególności tego, czy opinia biegłego powinna mieć obligatoryjnie zawsze formę operatu szacunkowego czy też wartość nieruchomości może być wyrażona przez biegłego w zwykłej formie pisemnej lub ustnie, co umożliwia art. 278 § 3 KPC. W naszej ocenie wątpliwości budzi praktyka polegająca na tym, że biegły rzeczoznawca majątkowy sporządza opinię o wartości nieruchomości w zwykłej formie pisemnej oraz to, że sąd wzywa biegłego do oszacowania wartości nieruchomości w postaci opinii ustnej do protokołu.

Tak wspomniano na wstępie, relacja pomiędzy przepisami KPC odnośnie dowodów w postaci opinii biegłego a uregulowaniami GospNierU jest niejasna.

Autorzy niniejszego opracowania skłaniają się za tezą, iż uregulowania GospNierU stanowią swoiste lex generali w stosunku do przepisów KPC w zakresie sporządzania opinii biegłego ds. wyceny nieruchomości, tym samym jeżeli w KPC dana regulacja nie została wyłączona, należy ją stosować zgodnie z zapisem GospNierU – takie wnioski można m.in. wyciągnąć z uzasadnienia orzeczenia SN z 20.5.2010 r. (V CSK 13/10). Co więcej należy zauważyć, że przepisy KPC przewidują tylko dwie formy, w jakich biegły sądowy rzeczoznawca majątkowy mógłby wydać opinię o wartości nieruchomości – forma pisemna, a konkretnie jej szczególna postać, jaką jest operat szacunkowy – która wydaje się być prawidłową formą określenia wartości nieruchomości na potrzeby postępowania dowodowego według regulacji kodeksu postępowania cywilnego, oraz forma ustna opinii biegłego, która na tle ogółu regulacji prawnych budzi wątpliwości w przypadku określania wartości nieruchomości.

Zgodnie z art. 156 ust. 1 GospNierU rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Jest to unormowanie bezwzględnie obowiązujące, a jedynie wyjątki przewidziane ustawowo mogą zwolnić rzeczoznawcę od odstąpienia od tej reguły.

Uregulowanie zawarte w art. 278 § 3 KPC daje sądowi możliwość oznaczenia formy, w jakiej opinia biegłego ma zostać sporządzona. Jest to przepis pozostawiający sądowi swobodę decyzyjną, lecz analiza relacji pomiędzy KPC i GospNierU w zakresie opinii biegłych ds. szacowania wartości nieruchomości wydaje się wskazywać, iż w tym przypadku autonomia sędziego co do formy opinii została przez ustawodawcę ograniczona poprzez uregulowania działu IV (Wycena nieruchomości) oraz działu V (Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami) ustawy o gospodarce nieruchomościami w tym przede wszystkim przez art. 156 ust. 1 GospNierU. Wydaje się zatem, iż analiza przepisów KPC w kontekście przepisów o wycenie nieruchomości zamieszczonych w GospNierU daje podstawę do twierdzenia, że autonomia sądu w przedmiocie określenia formy wydania opinii biegłego co do wartości nieruchomości jest wyłączona na rzecz opinii pisemnej, a konkretnie jej szczególnej formy – operatu szacunkowego, bądź opinii pisemnej niebędącej operatem szacunkowym, lecz sporządzonej zgodnie z wymogami operatu szacunkowego.

Biegły w zakresie wyceny wartości nieruchomości

Na gruncie przepisów GospNierU wątpliwości nie budzi fakt, iż biegłym z zakresu szacowania nieruchomości może być wyłącznie osoba posiadająca uprawnienia zawodowe z zakresu szacowania nieruchomości (art. 174 ust. 4 GospNierU). Należy również wziąć pod uwagę to, iż rzeczoznawca majątkowy nie może [...]