Etyka zawodowa pośrednika w obrocie nieruchomościami

Etyka zawodowa pośrednika w obrocie nieruchomościami

Nieruchomości | 5 [105] maj 2007
Moduł: nieruchomości
Wojciech Karpiński

Zasady etyki zawodu pośrednika wynikają z ogólnie przyjętych norm moralnych i etycznych. Ich przestrzeganie stanowi obowiązek pośrednika w świetle ustawy o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm., dalej GospNierU). Wypełnianie tego obowiązku odbywa się pod rygorem odpowiedzialności zawodowej z możliwością zastosowania kar dyscyplinarnych.

Etyka zawodowa w naturalny sposób wynika z ogólnego poczucia moralności o zróżnicowanych źródłach, które pozwala rozpoznawać zachowania mogące szkodzić innym i dokonywania w tym względzie właściwych wyborów. Z założenia stawia ona jednak wyższe wymagania moralne niż te, które wynikają z ogólnego poczucia moralności. Etyka nie zawiera szczegółowych odpowiedzi lub instrukcji w sprawach zawodowych pośrednika. Podaje jedynie wskazówki, które w niektórych sytuacjach i okolicznościach mogą być pomocne w kształtowaniu prawidłowych relacji wobec zamawiających usługę bądź innych uczestników rynku nieruchomości.

Etyka zawodu pośrednika ma chronić przede wszystkim interesy zamawiających usługi w obrocie nieruchomościami. Nie pozostaje jednakże obojętna w ustalaniu właściwych reguł postępowania pomiędzy współpracującymi i konkurującymi ze sobą pośrednikami. Ponadto powinna kształtować godność w tej dyscyplinie zawodowej, co z uwagi na ocenę społeczną ma istotne znaczenie praktyczne. Brak etyki zawodowej może oznaczać, że wykonywanie zawodu ma sens prawie wyłącznie ekonomiczny.

W ocenie etycznej dotyczącej zagadnień zawodowych jest istotne rozpoznanie, niekiedy trudnej do ustalenia, granicy pomiędzy działaniem nieetycznym a brakiem kultury osobistej czy niedoskonałością wynikającą ze słabego warsztatu pracy pośrednika. Do każdej postawy w tejże ocenie należy zatem podchodzić w sposób indywidualny.

Zasady etyki zawodowej pośredników zostały opracowane i przyjęte w ramach dokumentu: „Standardy zawodowe pośredników w obrocie nieruchomościami” przez Polska Federację Rynku Nieruchomości oraz uzgodnione z Ministrem Infrastruktury w dniu 15.3.2005 r. Komunikat Ministra w tej sprawie, wydany został 27.4.2005 r. i opublikowany w Dzienniku Urzędowym Ministra Infrastruktury z 19.5.2005 r. Nr 6, poz. 37. Wszedł on w życie z dniem ogłoszenia. Etyce poświęcony został Dział I tego dokumentu, na który składa się 5 rozdziałów. Ten sposób publikowania zasad etyki zawodowej przypomina ogłoszenie tekstu przepisów prawnych w celu spełnienia warunku ich obowiązywania. Systematyka „Standardów zawodowych” z podziałem na paragrafy także upodabnia je do aktu normatywnego. Publikacja w dzienniku urzędowym naczelnego organu państwowego pozwala na zapoznanie się z zasadami etyki wszystkich pośredników, zarówno stowarzyszonych, jak i pozostających poza strukturami organizacji zawodowych. W związku z tym, podobnie jak wobec prawa, nie można powoływać się na ich nieznajomość i uchylać się od odpowiedzialności za niestosowanie.

Zasady etyki pośrednika, podobnie jak tego rodzaju regulacje w innych grupach zawodowych, są sformułowane w postaci nakazów i zakazów. Postanowienia nakazujące wskazują bądź utrwalają zachowania uznawane za etycznie poprawne, zakazy natomiast spełniają rolę bardziej zapobiegawczą.

Zasady ogólne

W rozdziale I poświęconym etyce zawodowej, zatytułowanym „Zasady ogólne”, znajduje się odniesienie etyki zawodowej pośrednika do ogólnie przyjętych norm moralnych i etycznych (§ 1), co w świetle uwag wstępnych wydaje się w pełni uzasadnione. Nie można bowiem przyjąć istnienia etyki zawodowej, jeśli u jej podłoża nie zakłada się jako podstawy etyki w ogóle.

Dalej następuje określenie powinności postępowania w taki sposób, aby chronić interesy osób, na rzecz których pośrednik wykonuje czynności zawodowe z uwzględnieniem zasady równego i uczciwego traktowania wszystkich stron transakcji (§ 2). W zasadzie jest to powtórzenie obowiązku zawartego w art. 181 ust. 1 GospNierU, przy czym podkreśla się dodatkowo regułę równego i uczciwego traktowania stron. Oznacza to, że pośrednik chroniąc interesy osoby, która zamówiła u niego usługę, nie może działać z pokrzywdzeniem drugiej strony transakcji, lekceważyć ją czy unikać z nią kontaktu w trakcie przygotowań do transakcji. W szczególności uczciwość wobec kontrahenta zamawiającego zobowiązuje do przekazywania mu zgromadzonej wiedzy o stanie nieruchomości i warunkach oczekiwanego obrotu nieruchomością. Równe traktowanie stron transakcji oznacza zakaz dyskryminacji z uwagi na poziom majątkowy, pochodzenie, rasę, wiek czy płeć.

W zasadach ogólnych zobowiązuje się także pośrednika do lojalności wobec swojego klienta i działania, które nie zawiedzie pokładanego w nim zaufania. Lojalność powinna przejawiać się w rzetelnym i nacechowanym uczciwością wykonywaniu uzgodnień zawartych w umowie pośrednictwa zawartej z zamawiającym usługę. Powodzenie pośrednictwa nie zależy jednak wyłącznie od samego pośrednika. Coraz częstszym problemem staje się w praktyce brak lojalności wobec pośrednika samych zainteresowanych, czyli osób powierzających usługę.

Rzetelność zawodowa

W drugim rozdziale zasad etyki zawodowej zostało powtórzone, biorąc pod uwagę treść art. 181 ust. 1 GospNierU, zobowiązanie pośrednika do przestrzegania przepisów prawa (§ 4) i działania ze szczególną starannością przy wykonywaniu czynności zawodowych (§ 5). Postanowienia te nie uzupełniają przepisu ustawy, wypada zatem wyrazić wątpliwość w celowość umieszczenia ich w katalogu obowiązków zaliczanych do etyki zawodowej.

W tymże rozdziale zostało umieszczone ponadto postanowienie zobowiązujące pośrednika do odmowy wykonania czynności, które pozostawałyby w sprzeczności z regułami wykonywania zawodu (§ 6). W praktyce pośrednictwa występują nierzadko sytuacje, w których pośrednik otrzymuje propozycję współpracy ze sprzedającym nieruchomość lub zainteresowanym nabyciem z naruszeniem prawa zawodowego. Za przykład może posłużyć wprowadzenie przez pośrednika na rynek oferty sprzedaży nieruchomości, bez zawarcia umowy w formie pisemnej, zgodnie z życzeniem klienta i ewentualne rozliczenie się (zapłata wynagrodzenia) za pośrednictwo po wskazaniu nabywcy. Po stronie popytowej charakterystyczną sytuacją, w której powinna nastąpić odmowa podjęcia się czynności, jest złożenie pośrednikowi propozycji ze strony zainteresowanego kupnem nieruchomości do wynegocjowania zdecydowanie niekorzystnej dla zbywcy ceny sprzedaży nieruchomości, objętej już zawartą umową pośrednictwa.

Kompetencja i profesjonalizm

Pośrednik przy wykonywaniu czynności pośrednictwa powinien kierować się aktualnymi tendencjami rynkowymi, o czym stanowi § 7 zasad etyki zawodowej. Rynek nieruchomości podlega ogólnym zjawiskom ekonomicznym, których znajomość i interpretacja mają fundamentalne znaczenie w pracy pośrednika. Wskazania etyczne w tym obszarze można [...]