Egzekucja z ułamkowej części nieruchomości, z użytkowania wieczystego oraz uproszczona egzekucja z nieruchomości

Egzekucja z ułamkowej części nieruchomości, z użytkowania wieczystego oraz uproszczona egzekucja z nieruchomości

Nieruchomości | Grudzień 2011
Moduł: nieruchomości
Tomasz Darłak

Oprócz postępowania egzekucyjnego prowadzonego w stosunku do nieruchomości stanowiącej wyłączną własność dłużnika możliwe jest również prowadzenie egzekucji z ułamkowej części nieruchomości (a więc w przypadku gdy dłużnik jest jedynie współwłaścicielem nieruchomości), z użytkowania wieczystego (w przypadku gdy dłużnik nie jest właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości, lecz przysługuje mu jedynie prawo użytkowania wieczystego). W wymienionych wyżej przypadkach postępowanie egzekucyjne co do zasady prowadzone jest zgodnie z zasadami omówionymi w poprzednich artykułach, z zastosowaniem odmiennych reguł w pewnych szczególnych okolicznościach wskazanych w przepisach. Poniżej omówione zostaną odrębności występujące w przypadku postępowań egzekucyjnych z ułamkowej części nieruchomości oraz z prawa użytkowania wieczystego nieruchomości.

Egzekucja z ułamkowej części nieruchomości

Pierwsza odrębność w trybie postępowania egzekucyjnego z ułamkowej części nieruchomości pojawia się już na etapie zajęcia nieruchomości. W przypadku egzekucji z udziału w nieruchomości organ egzekucyjny zawiadamia o dokonanym zajęciu również pozostałych współwłaścicieli zajętej nieruchomości. Zawiadomienie pozostałych współwłaścicieli o fakcie zajęcia nieruchomości jest konieczne ze względu na fakt, iż współwłaścicielom tym przysługują pewne specyficzne uprawnienia, z których mogą oni skorzystać w późniejszych etapach prowadzonego postępowania egzekucyjnego (np. przejęcie nieruchomości na własność). Ponadto, w sytuacji, gdy w trakcie egzekucji z ułamkowej części nieruchomości zostanie ustanowiony zarządca, może on w ramach sprawowanego zarządu działać jedynie w granicach uprawnień, jakie przysługiwały dłużnikowi będącemu współwłaścicielem. Oznacza to, że przedmiotem zarządu nie staje się automatycznie cała nieruchomość, a tylko jej ułamkowa część należąca do dłużnika. W sytuacjach spornych pomiędzy współwłaścicielami a ustanowionym zarządcą rozstrzyga sąd właściwy ze względy na miejsce położenia nieruchomości.

Należy również pamiętać, że w przypadku prowadzenia egzekucji z ułamkowej części nieruchomości opisowi i oszacowaniu podlega cała nieruchomość. Sporządzając protokół opisu i oszacowania, biegły bierze pod uwagę stan całej nieruchomości i dokonuje oszacowania jej całkowitej wartości. Następnie – w celu wyceny prawa do udziału w nieruchomości przysługującego dłużnikowi – dokonuje się odpowiedniego obliczenia wartości udziału, proporcjonalnie do jego wielkości. Dla przykładu wskazać można, iż w przypadku gdy dłużnikowi przysługuje udział w nieruchomości o wielkości ¼, a cała nieruchomość w wyniku sporządzonego opisu i oszacowania została wyceniona na kwotę 350 000,00 zł, to wartość udziału w tej nieruchomości przysługującego dłużnikowi wynosi 87 500,00 zł.

Ponadto różnice występują również na płaszczyźnie skutków obciążeń ujawnionych w księdze wieczystej nieruchomości lub zgłoszonych w wymaganym terminie. W przypadku egzekucji z ułamkowej części nieruchomości [...]