Dzierżawa nieruchomości rolnych z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa po nowelizacji przepisów prawnych z 2016 r., 2019 r. i 2020 r., cz. I

Nieruchomości | 10/2020
Moduł: nieruchomości
DOI: 10.32027/NIER.20.10.3
Aneta Suchoń

Dzierżawa gruntów rolnych jest wykorzystywana przez rolników w ramach prowadzonej działalności rolniczej nie tylko w Europie1, lecz na całym świecie (w Azji, Ameryce Środkowej i Południowej, Stanach Zjednoczonych oraz na znacznej części terenów rolniczych Afryki)2. Również w naszym kraju dzierżawa ma długą tradycję. Była popularna w okresie zaborów3, w dwudziestoleciu międzywojennym4 oraz po II wojnie światowej5. Ważnym aktem prawnym dla rozwoju omawianej instytucji w Polsce stanowi niewątpliwie ustawa z 19.10.1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (tekst jedn. Dz.U. z 2019 r., poz. 817 ze zm.; dalej GospNierRolSPU). Od początku działalności Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa (AWRSP), potem Agencji Nieruchomości Rolnych (ANR), a obecnie Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR), dzierżawa i sprzedaż były podstawowymi formami zagospodarowania mienia Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (WRSP)6.
Przepisy dotyczące dzierżawy ulegały zmianie od wejścia w życie ustawy z 1991 r. wielokrotnie. Miały one miejsce także w 2016 r., 2019 r. i 2020 r. Przykładowo 30.4.2016 r. weszła w życie ustawa z 14.4.2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. 2016, poz. 585 ze zm.; dalej WstrzymSpNierRolSPU). Wprowadziła regulację, że w okresie 5 lat od dnia wejścia w życie ustawy wstrzymuje się sprzedaż nieruchomości albo ich części wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) gospodaruje zatem obecnie nieruchomościami rolnymi w pierwszej kolejności w drodze wydzierżawienia nieruchomości rolnych na powiększenie lub utworzenie gospodarstw rodzinnych7. Na dzień 31.3.2020 r. w Zasobie WRSP było 1 364 448 ha, z czego grunty znajdujące się w dzierżawie stanowiły 1 046 216 ha8. Kolejne zmiany nastąpiły na podstawie ustawy z 26.4.2019 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2019 r., poz. 1080; dalej ZmUstrRolU). Z kolei rozporządzenie Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z 14.1.2009 r. w sprawie szczegółowego trybu przeprowadzania przetargów na dzierżawę nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa zostało zmodyfikowane na podstawie rozporządzenia Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z 15.4.2020 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie szczegółowego trybu przeprowadzania przetargów na dzierżawę nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (Dz.U. z 2020, poz. 682). Za podjęciem tematu dzierżawy nieruchomości rolnych przemawiają przede wszystkim względy społeczno-gospodarcze. Dzierżawa, obok własności stanowi podstawowy tytuł prawny organizowania i powiększania gospodarstw rolnych. Od kilkunastu lat zauważyć można coraz większe praktyczne znaczenie tejże instytucji w stosunkach wiejskich (zarówno dzierżawy tzw. prywatnych gruntów rolnych, z Zasobu WRSP i jednostek samorządu terytorialnego). Jest ona formą prawną organizowania zarówno gospodarstw rodzinnych, jak i wielkoobszarowych. Tylko prowadzenie stabilnej działalności rolniczej na dzierżawionych gruntach rolnych zapewni konkurencyjność dzierżawcom – producentom rolnym na rynku unijnym oraz pozwoli im na efektywne korzystanie z pomocy finansowej przewidzianej w unijnych i polskich aktach prawnych. Poza tym z uwagi na ograniczenia w zakresie nabywania gruntów prywatnych zwartych w ustawie z 11.4.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jedn. Dz.U. z 2019 r., poz. 1362 ze zm.; dalej UstrRolU), dzierżawa jest często wykorzystywana przez młodych rolników, którzy mają zamiar utworzyć gospodarstwo rolne. Regulacje prawne poświęcone dzierżawie z Zasobu WRSP znajdują się przede wszystkim we wspomnianej już GospNierRolSPU (zmieniona na podstawie WstrzymSpNierRolSPU9 oraz ZmUstr­RolU), aktach wykonawczych do tej ustawy, np. rozporządzeniu Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z 1.8.2016 r. w sprawie sposobu ustalania wysokości czynszu dzierżawnego w umowach dzierżawy nieruchomości Zasobu WRSP (Dz.U. z 2016 r., poz. 1186 ze zm.), rozporządzeniu Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z 31.10.2017 r. w sprawie szczegółowych przesłanek odroczenia, rozłożenia na raty lub umorzenia należności Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa oraz trybu postępowania w tych sprawach (Dz.U. z 2017 r., poz. 2116.) oraz w Kodeksie cywilnym (art. 693–709 KC). Celem niniejszej publikacji jest zatem próba ustalenia, czy i na ile przepisy prawne (szczególne po wspomnianych nowelizacjach z lat 2016, 2019 i 2020) służą tworzeniu i powiększaniu gospodarstw rolnych w oparciu o dzierżawę z Zasobu WRSP oraz prowadzeniu stabilnej działalności rolniczej na tychże gruntach. Rozważania są szerokie zatem zostaną poruszone tylko niektóre zagadnienia. W pierwszej kolejności artykuł będzie koncentrował się na przetargu jako podstawowym trybie zawarcia umowy dzierżawy. Następnie czasie trwania dzierżawy i możliwości jej przedłużania. W dalszej kolejności poruszone zostanie zagadnienie wysokości czynszu dzierżawnego, kontynuacji dzierżawy w przypadku przeniesienia praw i obowiązków dzierżawcy, śmierci dzierżawcy czy sprzedaży przedmiotu dzierżawy.