Dostawa nieruchomości - zwolnienie towarów używanych

Dostawa nieruchomości - zwolnienie towarów używanych

Nieruchomości | 9 [97] wrzesień 06
Moduł: nieruchomości
Grzegorz Kaptur

Opodatkowaniu powinna podlegać każda sprzedaż dokonywana przez czynnego podatnika podatku VAT. Jednym z przypadków, w których ustawa rezygnuje z opodatkowania transakcji, jest dostawa, której przedmiotem jest budynek lub budowla stanowiące towar używany.

Zwolnienie zawarte jest w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 6 ustawy z 11.3.2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz. 535 ze zm.; dalej VATU) zajmuje szczególne miejsce w zakresie obrotu nieruchomościami, ponieważ wszystkie pozostałe zwolnienia zawarte w ww. ustawie związane są z budownictwem mieszkaniowym. Jest to zatem jeden z nielicznych przypadków, w którym podatnik może uniknąć opodatkowania dostawy budowli i budynków niemieszkalnych, a także gruntu, na którym ww. obiekty się znajdują.

Aby skorzystać ze zwolnienia, budynek, budowla lub ich części muszą spełniać szereg warunków:

1. muszą stanowić towar używany w rozumieniu przepisów VATU1;

2. w stosunku do nich nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego;

3. zwolnienie nie znajdzie zastosowania, jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły 30% ich wartości początkowej, a podatnik miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków oraz użytkował budynek, budowlę lub ich części w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.


Nieruchomość jako towar używany

Dla potrzeb zwolnienia w art. 43 ust. 2 pkt 1 i 2, VATU definiuje pojęcie towaru używanego jako:

1. budynki lub budowle, lub ich części - jeżeli od końca roku podatkowego, w którym zakończono budowę tych obiektów minęło co najmniej 5 lat;

2. pozostałe towary, z wyjątkiem gruntów, których okres używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku.

W świetle wskazanego przepisu, w zakresie obrotu nieruchomościami, towarem używanym mogą być wyłącznie budynki, budowle lub ich części. Definicja zawarta w art. 43 ust. 2 pkt 2 VATU wyraźnie wyłącza z kategorii towarów używanych grunt. Jednak w praktyce wyłączenie to dotyczy dostawy gruntu niezabudowanego. W pozostałych przypadkach, w których przedmiotem dostawy będą budynki lub budowle trwale z gruntem związane, zastosowanie znajdzie przepis art. 29 ust. 5 VATU stwierdzający, iż w takim przypadku z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, iż podstawę opodatkowania przy sprzedaży budynku stanowi cała kwota należna podatnikowi z tytułu dostawy obejmująca tak wartość budynku, jak i gruntu, na którym się on znajduje. Innymi słowy przepis art. 29 ust. 5 VATU powoduje, iż zwolnienie przewidziane dla dostawy używanych budynków, budowali i ich części „rozciąga” się również na dostawę gruntu, na którym się ww. obiekty znajdują. W przypadku gdy przedmiotem dostawy jest budynek znajdujący się na gruncie będącym przedmiotem użytkowania wieczystego zastosowanie znajdzie analogiczna regulacja zawarta w § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z 27.4.2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 97, poz. 970). Zgodnie z ww. przepisem ze zwolnienia korzysta zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych lub części takich budynków lub budowli, jeżeli są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości 0%.

Podstawowym warunkiem uznania budynku lub budowali za towar używany [...]