Cykle na rynku nieruchomości a kryzys gospodarczy

Cykle na rynku nieruchomości a kryzys gospodarczy

Nieruchomości | Styczeń 2012
Moduł: nieruchomości
Tomasz Lechowicz

Ludzie zazwyczaj dokonują wyceny wartości bieżącej. Uważają, że gdy gospodarka stale rośnie, czyli następuje wzrost PKB, to i wartość ziemi czy domu również powinna rosnąć w podobnym tempie. Jest to nieprawda.

Na ogół uważa się, że przyczyną sprawczą występowania cykli koniunkturalnych są wahania inwestycji skierowanych na zakup trwałych dóbr kapitałowych. Wahania te są spowodowane zarówno wpływem czynników zewnętrznych, takich jak wydarzenia polityczne, wojny, fluktuacja liczby ludności, innowacje, jak i wewnętrznych, do których zaliczyć możemy poziom produkcji i wzrost sprzedaży.

Teoria postuluje, że cykle w przeważającej większości tworzone są przez banki centralne w systemach ekonomicznych, w których funkcjonuje pieniądz fiducjarny. Według Austriaków banki powodują sztuczny ruch na rynku dóbr kapitałowych oraz nadmierne inwestycje w fazie ekspansji kredytowej i inflacyjnej emisji pieniądza. Ruch ten po pewnym czasie okazuje się pozbawiony zdrowych podstaw ekonomicznych (np. wiele projektów zostaje przeinwestowanych, kapitał lokowany jest w bardzo ryzykowne przedsięwzięcia czy wręcz spekulację papierami), co powoduje kontrakcję na rynku i recesję w gospodarce – drugą fazę cyklu koniunkturalnego.

Na podstawie globalizacji rynków kapitałowych i rynków nieruchomości rządy poszczególnych państw w pewnym zakresie wpływają poprzez stosowane interwencje na współczesne cykle, gdzie w miejsce recesji często pojawia się spowolnienie wzrostu gospodarczego, które charakteryzują się spadkiem PKB nieprzekraczającym na ogół 5%.

Zdefiniowanie poszczególnych faz cyklu

W literaturze opisywane są również cztery fazy cyklu koniunkturalnego:

1. recesja,

2. depresja,

3. ożywienie,

4. szczyt przechodzący w recesję.

Recesja

Recesja jest zjawiskiem występującym w makroekonomii i polega na spowolnieniu procesów gospodarczych, które prowadzi do spadku produktu krajowego brutto i ogólnego pogorszenia warunków życia społeczeństwa danego kraju. Recesja jest niekiedy określana mianem kryzysu, który może wystąpić w różnych dziedzinach działalności gospodarczej – finansowej, ekonomicznej, gospodarczej. Przyczyny recesji mogą być bardzo różne i najczęściej jest nimi błędnie prowadzona przez państwo polityka monetarna, a także nadmierny bądź też niedostateczny interwencjonizm państwowy. Ingerencja państwa powinna być ściśle dostosowana do rodzaju rynku i jego zapotrzebowania oraz podmiotów na nim funkcjonujących. Nie w każdej bowiem sytuacji państwo powinno wtrącać się w sprawy wolnego rynku i odgórnie regulować niektóre jego aspekty. Recesja może być także spowodowana czynnikami niezależnymi od człowieka, takimi jak kataklizmy i klęski żywiołowe, czy też wojny. W takich sytuacjach rząd może jedynie starać się minimalizować skutki recesji. Recesje były najczęściej połączone z wysoką inflacją lub też deflacją, a także niską inflacją. Dodruk pieniądza nie rozwiązywał jednak w żaden sposób problemu recesji1.

Depresja

Kolejnym etapem cyklu jest depresja, która następuje po kryzysie (recesji). Charakteryzuje ją niski poziom podstawowych wielkości ekonomicznych: produkcji, cen, stopy procentowej, zatrudnienia. Ich stabilizacja (po okresie spadku w fazie poprzedniej) jest jednak – zgodnie z zasadą przyśpieszenia – wystarczającym impulsem do inwestowania, które pobudza całą gospodarkę do rozwoju2.

Ożywienie

Następną fazą w cyklu koniunkturalnym jest ożywienie. Chcąc ożywić gospodarkę państwo może: [...]