Cechy wspólne tytułów prawnych uprawniających do dysponowania nieruchomością na cele budowlane

Nieruchomości | 6/2013
Moduł: nieruchomości
Jakub Woliński

Niniejsze opracowanie ma na celu analizę pojęcia prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w odniesieniu do jego charakterystycznych cech. Niewątpliwie pojęcie to ma złożony charakter, gdyż z jednej strony stanowi jeden z warunków materialnoprawnych potrzebnych do uzyskania pozwolenia na budowę, z drugiej zaś wiąże się z szeregiem uregulowań, których źródłem są różne gałęzie prawa. W świetle planowanych zmian dotyczących regulacji procesu inwestycyjnego zasadnym jest przeanalizowanie tego zagadnienia zwłaszcza w zakresie jego obecnego kształtu, problemów jego stosowania oraz dalszej potrzeby istnienia w obrocie prawnym. Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – zagadnienia ogólne Zgodnie z art. 4 ustawa z 7.7.1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.; dalej PrBudU) „Każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami”. Wynika z tego, iż wykazanie się tytułem prawnym do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest elementem koniecznym, ażeby inwestor mógł uzyskać pozwolenie na budowę, a ogólniej mówiąc – żeby mógł zrealizować inwestycję budowlaną (wyrok WSA w Bydgoszczy z 3.3.2004 r., SA/Bd 2647/2003). Z kolei Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że ,,(...) w procesie podejmowania decyzji o pozwoleniu na budowę prawo do zabudowy nieruchomości gruntowej stanowi jedną z podstawowych okoliczności faktycznych decydujących o możliwości uzyskania stosownego pozwolenia” (wyrok NSA z 21.12.2010 r., II OSK 1947/2009). Ustawodawca zdefiniował pojęcie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w art. 3 pkt 11 PrBudU, zgodnie z którym przez to pojęcie należy rozumieć „tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych” (por. wyrok NSA z 16.6.2010 r., II OSK 1040/2009; wyrok WSA w Białymstoku z 13.4.2010 r., II SA/Bk 23/2010, wyrok WSA w Olsztynie z 12.1.2010 r., II SA/Ol 974/2009). Nie ulega wątpliwości, iż katalog źródeł prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie jest zamknięty, co znajduje potwierdzenie w orzecznictwie oraz dorobku doktryny (m.in. wyrok NSA z 27.6.2003 r., IV SA 4183/2001; wyrok NSA z 15.11.1996 r. IV SA 1328/96). Jak podkreśla E. Janiszewska-Kuropatwa, przepis ten stanowi uszeregowanie tytułów prawnych, poczynając od tych, które posiadają najszersze uprawnienia rzeczowe aż do tych, które z tych uprawnień nie posiadają i mają postać uprawnień tylko obligacyjnych. Jednocześnie zauważa, iż ich uszeregowanie nie ma wpływu na postępowanie, gdyż organ bada tylko fakt legitymowania się przez inwestora jednym z tych tytułów. Dalej autorka podaje, że: „O tym, czy inwestor ma stosowny tytuł prawny do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, decydująca jest treść przysługującego mu prawa i nie do organu budowlanego należy rozstrzyganie sporów między uprawnionymi z różnych tytułów prawnych”1. Co więcej katalog tytułów przedstawiony w art. 3 pkt 11 PrBudU nie jest katalogiem wyczerpującym, gdyż oprócz praw rzeczowych oraz stosunków zobowiązaniowych źródłem prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane może być decyzja administracyjna oraz orzeczenie sądu (Wyrok NSA – Ośrodek Zamiejscowy w Łodzi z 15.6.2000 r., II SA/Łd 1424/99). Wydaje się zatem, że jest dopuszczalnym i [...]