Amortyzacja niewyodrębnionych lokali

Amortyzacja niewyodrębnionych lokali

Nieruchomości | 06 [142] czerwiec 2010
Moduł: nieruchomości
Stella Brzeszczyńska

Art. 2 ust. 1 ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej WłLokU) zawiera trzy normy. Pierwsza z nich zawarta jest w ust. 1 tego przepisu i wynika z niej, że samodzielny lokal mieszkalny lub lokal o innym przeznaczeniu mogą stanowić odrębne nieruchomości. Druga definiuje samodzielny lokal mieszkalny. Jest to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Dotyczy to także lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Wreszcie norma trzecia określa, że o samodzielności decyduje organ administracji rządowej, tj. starosta wydając zaświadczenie, że lokal spełnia ww. warunki. Z zestawienia tych norm wynika, że lokal może zgodnie z prawem być wykorzystywany na cele mieszkalne i niemieszkalne – będąc lub nie będąc odrębną nieruchomością. Jednym słowem, do wykorzystywania lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem niezbędne jest zaświadczenie starosty, natomiast nie jest niezbędne uzyskanie statusu nieruchomości lokalowej. Dla celów podatkowych istotne jest więc ustalenie, czy lokal, który za zgodą starosty jest wykorzystywany na cele mieszkalne lub niemieszkalne, może podlegać amortyzacji.

Kompletność i zdatność do użytku

Amortyzacji podatkowej mogą podlegać wyłącznie środki trwałe i wartości niematerialne i prawne odpowiadające definicji ustawowej (art. 22a PDOFizU oraz art. 16a PDOPrU). Środki trwałe muszą spełniać łącznie następujące warunki:

1. stanowią własność lub współwłasność podatnika,

2. zostały nabyte lub wytworzone przez podatnika,

3. są kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania,

4. ich przewidywany okres używania powinien być dłuższy niż 1 rok,

5. są wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością,

6. zostaną oddane przez niego do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy, leasingu.

Zgodnie z przywołanymi przepisami do środków trwałych zalicza się m.in. budowle, budynki i lokale będące odrębną własnością. Oznacza to, że samodzielny lokal, nawet po uzyskaniu zaświadczenia o samodzielności, nie może zostać poddany amortyzacji podatkowej aż do czasu ustanowienia odrębnej własności. Ustawodawca nie przewidział sytuacji, której przedsiębiorca wybuduje budynek z kilkoma samodzielnymi lokalami – dla własnych potrzeb, a nie na sprzedaż. Z jednej strony samodzielny lokal spełnia wszystkie warunki – stanowi własność podatnika, został przez niego wytworzony, przewidywany okres używania ma być dłuższy niż rok, ma służyć w działalności gospodarczej lub być wynajęty – ale to za mało, aby lokal był środkiem trwałym.

Sprzedaż lokalu w budynku należącym do przedsiębiorcy

Warto pamiętać, że do czasu sprzedaży pierwszego lokalu znajdującego się w takim budynku amortyzacji może podlegać cały budynek. Natomiast po zbyciu pierwszego lokalu powstaje współwłasność określona w art. 3 WłLokU. Zgodnie z nim, w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z jednej strony, sprzedający pozostaje właścicielem części budynku (samodzielnych lokali), z drugiej zaś powstaje współwłasność nieruchomości wspólnej. Czy w takiej sytuacji, jaka powstaje po sprzedaży lokalu, zbywca może kontynuować amortyzację budynku?

WSA w Gorzowie Wlk. wyrokując w podobnej sprawie, postawił tezę, że: [...]