Zgoda na zabudowę tarasu lub balkonu

A A A

NSA w wyroku z 23.10.2015 r. (II OSK 1245/14) stwierdził, że zgoda wspólnoty mieszkaniowej na zabudowę tarasu lub balkonu jest wymagana tylko wówczas, gdy jest on częścią nieruchomości wspólnej, czyli w sytuacji, gdy dostęp do niego ma większa liczba mieszkańców, niż tylko właściciel lokalu, do którego przylega balkon lub taras.

Wspólnota Mieszkaniowa W. wniosła wniosek o sprawie stwierdzenia nieważności decyzji Prezydenta W. dotyczącej zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia inwestorom Agnieszce P-T i Pawłowi T pozwolenia na szklaną zabudowę tarasu w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. Wojewoda M. uwzględnił wniosek i stwierdził nieważność zakwestionowanej decyzji. Organ uznał, że inwestorzy do wniosku o pozwolenie na budowę dołączyli nieprawidłowe oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W ocenie Wojewody M. zabudowa tarasu, jako czynność przekraczająca zwykły zarząd, wymagała uchwały wszystkich współwłaścicieli udzielającej zarządowi właściwego pełnomocnictwa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Brak ustaleń w tym zakresie oznacza, że decyzja o pozwoleniu na budowę dotknięta jest wadą rażącego naruszenia prawa.

Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego uchylił decyzję Wojewody M. i odmówił stwierdzenia nieważności decyzji Prezydenta W. Jak wyjaśniono, sporna inwestycja polega na przeszkleniu tarasu, zaś w orzecznictwie sądowo-administracyjnym status prawny takich elementów budynku jak balkon czy taras uzależniony jest od okoliczności konkretnego przypadku, na które decydujący wpływ ma przede wszystkim koncepcja architektoniczna budynku. Taras może stanowić część elewacji i być przeznaczony do użytku mieszkańców niejednego lokalu, a dostęp do niego mogą mieć wszyscy mieszkańcy określonej kondygnacji, a nawet wszyscy mieszkańcy danego budynku. Budynek może być zaprojektowany i wykonany również w ten sposób, że do tarasu dostęp jest możliwy tylko z jednego lokalu i wówczas służy on do wyłącznego użytku właściciela tego lokalu. W pierwszym przypadku przyjmuje się, że taras stanowi ogólnodostępne części budynku i dlatego jest częścią nieruchomości wspólnej, natomiast w sytuacji drugiej, taras nie wchodzi w skład nieruchomości wspólnej lecz stanowi część składową lokalu mieszkalnego. W ocenie organu, przeszklenie tarasu i związane z tym roboty budowlane nie dotyczą nieruchomości wspólnej, a tym samym ich realizacja nie wymagała zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości.

Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego wskazał również, że przepisy nie nakładają na inwestora obowiązku udowodnienia ani nawet uprawdopodobnienia zgodności treści złożonego przez siebie oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane z rzeczywistym stanem prawnym lub faktycznym. Obowiązkiem inwestora nie jest bowiem wykazanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, ale złożenie odpowiedniego oświadczenia na sformalizowanym druku. Dodatkowo inwestorzy przedłożyli zgodę ówczesnego Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej W. na wykonanie robót budowlanych.

Wspólnota Mieszkaniowa W. wniosła skargę, w której dowodzono, że obowiązkiem Prezydenta W. było ustalenie, czy planowane prace budowlane dotyczą nieruchomości wspólnej. Wykonanie takich prac przekracza bowiem zakres zwykłego zarządu, zatem dla ich wykonania niezbędna jest zgoda członków wspólnoty wyrażona w uchwale, a nie zgoda wyrażona przez zarząd wspólnoty.

WSA w Warszawie oddalił skargę. Stwierdzenie nieważności decyzji jest instytucją procesową stwarzającą prawną możliwość eliminacji z obrotu prawnego decyzji dotkniętych wadami materialnoprawnymi wskazanymi w art. 156 § 1 KPA. Sąd podzielił stanowisko Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego, co do braku kwalifikowanej wadliwości decyzji, którą zatwierdzono projekt budowlany i udzielono pozwolenia na budowę polegającą na szklanej zabudowie tarasu. Od 11.7.2003 r. obowiązuje regulacja, zgodnie z którą inwestor nie musi wykazywać się prawem do dysponowania nieruchomością. Wystarczającym dokumentem jest złożenie stosownego oświadczenia, którego wzór stanowi załącznik do rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 23.6.2003 r. w sprawie wzorów: wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i decyzji o pozwoleniu na budowę (Dz.U Nr 120, poz. 1127). W przypadku współwłasności nieruchomości wymaga jest zgoda współwłaścicieli na wykonanie robót budowlanych przekraczających zwykły zarząd. Zakwestionowanie, chociażby przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości złożonego przez inwestora oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w sytuacji, kiedy jego zgoda na wykonanie robót budowlanych jest wymagana wyklucza wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Inwestorzy wraz z oświadczeniem o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane przedłożyli także zgodę ówczesnego zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej W. na wykonanie robót budowlanych. Zgoda ta nie byłą kwestionowana przez żadnego ze współwłaścicieli nieruchomości.

NSA oddalił także skargę kasacyjną. Z analizy projektu budowlanego wynika, że tarasy, których dotyczy kontrolowana decyzja służą do wyłącznego użytku skarżących, ponieważ wejście na nie prowadzi jedynie z należącego do nich lokalu mieszkalnego. Przesądza to, że tarasy te są częścią budynku, która służy wyłącznie do użytku skarżących, co wyłącza możliwość uznania ich za część nieruchomości wspólnej. Służą one zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, wypoczynkowi i niewątpliwie wykazują związek funkcjonalny z pozostałą częścią lokalu. Ich przebudowa nie wymaga zatem zgody całej wspólnoty mieszkaniowej.

Ocena artykułu:
Oceniono 0 razy
Oceniłeś już ten artykuł.
Artykuł został oceniony.
Podziel się ze znajomymi
Artykuł:
Zgoda na zabudowę tarasu lub balkonu
Do:
Od:
Wiadomość:
Zaloguj się lub zarejestruj, aby dodać komentarz.
 
Wyrok V CSK 283/10
Obliczanie terminu przedawnienia roszczenia o zachowek
Zamów
 

Prenumerata

Moduł tematyczny