Zasady kwestionowania prawidłowości operatu szacunkowego

A A A

Właściciel nieruchomości, który kwestionuje prawidłowość operatu szacunkowego przedstawionego przez organ w trakcie postępowania dotyczącego ustalenia opłaty adiacenckiej, może przedłożyć organom wycenę sporządzoną na własne zlecenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego. Ma też możliwość wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę – wynika z wyroku NSA z 30.5.2016 r. (I OSK 2002/14).

 

Burmistrza Ch. na podstawie art. 96 ust. 1 oraz art. 98a ust. 1 i 1a ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami zatwierdził podział nieruchomości stanowiącej własność Teresy i Eugeniusza W. na osiem działek. Następnie wskazując, że na mocy uchwały Rady Miejskiej w Ch. stawka opłaty od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem wynosi 25% różnicy wartości, ustalił Teresie W. opłatę adiacencką w wysokości 16 tys. zł, umarzając jednocześnie postępowanie w części dotyczącej ustalenia opłaty Eugeniuszowi W. Organ wskazał, że gdy decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, jedyną właścicielką nieruchomości była Teresa W. – spadkobierczyni Eugeniusza W. W uzasadnieniu decyzji wyjaśniono, że wartość nieruchomości, w porównaniu do jej wartości przed podziałem, wzrosła o 64 tys. zł, co wynika ze sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. Z uwagi natomiast na fakt, że opinia rzeczoznawcy została sporządzona rzetelnie, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, brak było jakichkolwiek przesłanek do podważenia jej prawidłowości.

Teresa W. zaskarżyła decyzję o ustaleniu opłaty adiacenckej wskazując, że działki przekazała na podstawie umów darowizny swoim dzieciom i nie odniosła żadnych korzyści finansowych w postaci wzrostu wartości nieruchomości. SKO w B., utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy wskazując, że już z samego faktu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału, wynika obowiązek, a nie ewentualność poniesienia opłaty adiacenckiej. Organ administracyjny nie posiada luzu decyzyjnego w nakładaniu opłaty adiacenckiej w sytuacji zaistnienia przesłanek ustawowych. Organ podkreślił, że Teresa W. zgłosiła wątpliwości co do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, nie wskazując jednocześnie żadnych konkretnych uchybień w wyliczeniach rzeczoznawcy i ograniczając się jedynie do stwierdzenia, że wartość nieruchomości została zawyżona. To nie organy administracji publicznej dokonują oszacowania, ale czynią to rzeczoznawcy majątkowi, ponoszący odpowiedzialność zawodową za rzetelność i zgodność z prawem dokonanego oszacowania. W ocenie organu odwoławczego, operat szacunkowy w tej sprawie został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami. Z żadnego przepisu ustawy nie wynika też, aby warunkiem obłożenia właściciela nieruchomości daniną w postaci opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości, było jej zbycie. Zatem sam wzrost wartości wywołany aktem zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości na wniosek jej właściciela, jest tu wystarczającą okolicznością faktyczną. Właściciel takiej nieruchomości odnosi bowiem korzyść, gdyż wartość należącej do niego nieruchomości wzrasta.

Teresa W. wniosła skargę do WSA w Białymstoku dowodząc, że operat szacunkowy nie został sporządzony zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym nieruchomości, bowiem rzeczoznawca nie wziął pod uwagę istotnych czynników jak: utrata bezpośredniego dojazdu do drogi publicznej przez część działek, istnienie rowu melioracyjnego oddzielającego część działek od drogi publicznej, brak stosownych podjazdów, na które trzeba uzyskać stosowne pozwolenia, a także ponieść koszty związane z ich zaprojektowaniem. Ponadto wskazała na silne zakrzewienie i zadrzewienie działek samosiejkami, co przekłada się na nakłady konieczne do oczyszczenia gruntów, uzyskania stosownych decyzji urzędowych zezwalających na ich usunięcie oraz wyłożenia środków finansowych na wykarczowanie roślinności. Skarżąca wskazała także na obecnie istniejące linie elektroenergetyczne.

Sąd oddalił skargę. Jak podkreślono, podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej stanowił operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat zawiera podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości. W operacie został ustalony stan faktyczny i prawny nieruchomości. W wycenie omówiono uwarunkowania planistyczne i dokonano analizy lokalnego rynku nieruchomości, wskazano rodzaj określanej wartości, wybór podejścia i metody szacowania, przedstawiono obliczenia wartości nieruchomości oraz wynik wyceny wraz z omówieniem, a zatem operat zawiera konieczne elementy, o których mowa w § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21.9.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Sąd podkreślił, że zmianie uległ tylko jeden parametr, działka bowiem również przed podziałem była zalesiona i podmokła, a ponadto przebiegała po niej linia energetyczna. Sam fakt podziału dużej działki na kilka mniejszych działek wywołał wzrost wartości tego samego obszaru ziemi. Sąd podkreślił, że koszty wybudowania wjazdu na tereny posesji oraz przyłączy infrastrukturalnych dotyczą kolejnego procesu inwestycyjnego i nie mają żadnego związku z opłatą adiacencką z tytułu podziału nieruchomości i dlatego nie powinny być uwzględniane przy oszacowaniu zmiany wartości nieruchomości wskutek podziału.

Sąd wskazał, że kwestia nieruchomości podobnych, jak i znajomość rynku nieruchomości w zakresie uzyskiwanych cen i istniejącego w danym okresie popytu i podaży na danego rodzaju nieruchomości to wiedza specjalna rzeczoznawcy majątkowego, której nie posiadają organy administracji, strona skarżąca ani sąd. Skarżąca miała możliwość przedłożenia organom wyceny sporządzonej na własne zlecenie na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej przez innego rzeczoznawcę majątkowego. Mogła też, w trybie art. 157 § 1 GospNierU, wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę. W sytuacji, gdy skarżąca nie dokonała tych czynności, jej argumenty podniesione w skardze przeciwko operatowi mają zatem jedynie walor polemiki z ustaleniami biegłego i jako takie nie mogły stanowić dowodu w sprawie. Dlatego NSA oddalił skargę kasacyjną uznając argumentację WSA w Białymstoku za prawidłową.

Ocena artykułu:
Oceniono 0 razy
Oceniłeś już ten artykuł.
Artykuł został oceniony.
Podziel się ze znajomymi
Artykuł:
Zasady kwestionowania prawidłowości operatu szacunkowego
Do:
Od:
Wiadomość:
Zaloguj się lub zarejestruj, aby dodać komentarz.
 
Wyrok V CSK 283/10
Obliczanie terminu przedawnienia roszczenia o zachowek
Zamów
 

Prenumerata

Moduł tematyczny