Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z 26.9.2012 r. (I ACa 410/12) oddalił apelację wspólnoty mieszkaniowej i utrzymał w mocy wyrok Sądu Okręgowego w Suwałkach w sprawie pokrywania wydatków na proces ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym.
Sprawa dotyczyła jednej ze wspólnot mieszkaniowych w Ełku. Podjęła ona uchwałę dotyczącą tymczasowego przeznaczenia środków z funduszu remontowego na pokrycie kosztów sądowych procesu przeciwko deweloperowi, który jest większościowym właścicielem we wspólnocie. W ten sposób chciała ona wyegzekwować od dewelopera usunięcie usterek stwierdzonych w przeglądzie gwarancyjnym, które zostały wycenione przez rzeczoznawcę na ponad 495 000 zł. Właściciele nie chcieli ponieść kosztów sądowych z innych źródeł (dodatkowo zebrane środki lub kredyt). Uchwała została podjęta większością głosów właścicieli lokali (w trybie indywidualnego zbierania głosów, co oznacza, że jednemu właścicielowi przypada jeden głos).
Deweloper zaskarżył uchwałę wspólnoty. Twierdził, że jest ona niezgodna z prawem. Powołując się na art. 14 WłLokU wskazywał, że środki z funduszu remontowego nie mogą być rozdysponowane przez wspólnotę w inny sposób niż zgodnie z ich przeznaczeniem. Ta z kolei nie zgodziła się z opinią dewelopera, argumentując, że wyłącznie skorzystanie z funduszu remontowego może zabezpieczyć roszczenia wspólnoty. Twierdziła przy tym, że jeśli fundusz ten może być powołany, bądź zlikwidowany na mocy uchwały, to takim dokumentem może również zostać zmienione jego przeznaczenie.
Sąd I instancji zgodził się z opinią dewelopera. Przyznał mu rację odnośnie braku możliwości przekazania środków z funduszu remontowego na inne cele, a zwłaszcza na cele inwestycyjne, za które uznał koszty rozprawy sądowej. Sąd Okręgowy, powołując się na orzecznictwo SN stwierdził, że wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej od dewelopera, chyba że właściciele lokali przelali na nią te roszczenia. W omawianym przypadku było jednak inaczej. Sąd uznał również, że nie ma znaczenia fakt, iż wspólnota nie posiada żadnych innych środków, z których mogłaby sfinansować proces.
Źródło: Rzeczpospolita
