W wyroku z 20.12.2005 r. (V CK 295/05) Sąd Najwyższy uznał, że umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami - niezależnie czy zawiera klauzulę wyłączności czy nie - może przewidywać rekompensatę będącą rodzajem kary umownej za zerwanie umowy bez ważnych powodów.
W sprawie pośrednik w obrocie nieruchomościami zawarł ze spółką z o.o. umowę dotyczącą pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem biurowym położonym w centrum Wrocławia. Umowa zawierała klauzulę wyłączności. W umowie wartość budynku ustalono na 15 500 000 USD, cenę działki na 500 USD/ m2, a prowizję pośrednika na 1% tej wartości. Ze swojej strony pośrednik zobowiązał się do przeprowadzenia szczegółowo opisanej przez strony kampanii marketingowej sprzedaży. Jednocześnie przewidziano możliwość rozwiązania umowy z zachowaniem 3-miesięcznego terminu wypowiedzenia. Zaznaczono jednak, że w razie wypowiedzenia umowy przez sprzedającego winien on zapłacić pośrednikowi odpowiedni procent prowizji, w zależności od okresu trwania umowy. Zastrzeżono także prawo wypowiedzenia umowy przez każdą ze stron z ważnych powodów, bez obowiązku zapłaty przez sprzedającego rekompensaty.
W styczniu 2003 r. sprzedający wypowiedział umowę wobec niewywiązania się, w ocenie sprzedającego, przez pośrednika z obowiązków w niej przewidzianych. Sprzedający odmówił także wypłacenia rekompensaty. Jako bezpośredni powód wypowiedzenia spółka podała niewprowadzenie przez pośrednika informacji o sprzedawanej nieruchomości do pisma “Immobilia” wydawanego w języku angielskim. Jak zostało ustalone w toku późniejszego procesu, inne czynności, do których zobowiązany był pośrednik, w tym zamieszczenie informacji o ofercie sprzedaży w fachowych pismach, zostały wykonane.
W związku z wypowiedzeniem pośrednik, powołując się na zastrzeżony w umowie obowiązek zapłaty rekompensaty zależnej od czasu trwania umowy, domagał się zapłaty 40% prowizji. Sąd I instancji uznał, że zastrzeżona rekompensata jest w istocie karą umowną, ale powołując się na art. 484 § 2 KC, obniżył ją o 1/3. Przepis ten pozwala na zmniejszenie kary umownej, m.in. jeśli jest ona rażąco wygórowana. Po rozpoznaniu apelacji spółki sprzedającej nieruchomość sąd II instancji utrzymał ten wyrok w mocy.
W kasacji spółka argumentowała, że skoro umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest umową szczególnego zaufania, to każde jej naruszenie przez pośrednika uzasadnia zerwanie jej bez prawa do rekompensaty. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy zawiera ona zastrzeżenie wyłączności. Pełnomocnik pośrednika podnosił natomiast, że umowa pośrednictwa na wyłączność uwzględnia interesy obu stron, powoduje bowiem, że pośrednik bardzo szeroko rozpowszechnia ofertę.
SN oddalił kasację spółki. W ustnym uzasadnieniu Sąd zaznaczył, że unormowanie umowy pośrednictwa w ustawie z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami nie jest kompletne. Nie ma też jasności, czy w tej sytuacji stosować do niej przepisy KC o umowie zlecenia, umowie agencyjnej czy też może o innej umowie nazwanej. Niezależnie jednak od kwestii charakteru prawnego umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w rozpoznawanej sprawie istota sporu sprowadza się do analizy postanowień uzgodnionych przez kontrahentów.
SN uznał, że wprowadzenie do umowy pośrednictwa rekompensaty za jej zerwanie bez ważnych powodów, i to bez względu na to, czy jest to umowa na wyłączność, czy nie, jest w pełni dopuszczalne. Sąd zakwalifikował tę rekompensatę jako rodzaj kary umownej. W ocenie SN niedopełnienie przez pośrednika jednego obowiązku, jeśli wiele innych zostało wykonanych, nie jest ważnym powodem rozwiązania umowy. Za prawidłowe uznał zastosowanie w tej sprawie art. 484 § 2 KC. SN nie dostrzegł natomiast powodów do dalszego obniżania rekompensaty przyznanej pośrednikowi.
