Rozstrzygnięciem Sądu Najwyższego zakończył się spór dotyczący losów nieruchomości, korzystanie z której zostało ograniczone na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Konflikt zaistniał w następującym stanie faktycznym.

W 2010 r. właścicielka dwóch działek zawarła ze spółką umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Aktem notarialnym podpisanym w 2011 r., modyfikującym umowę przedwstępną, kobieta oświadczyła, że przenosi na firmę roszczenia wynikające z art. 36 ust. 1 pkt 1 i 2 oraz art. 36 ust. 2 i 3 ustawy z 27.3.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r. poz. 741 ze zm.; dalej PlanZagospU), dotyczące jednej z działek, którą rok później spółka ostatecznie nabyła. W tak zwanym międzyczasie (w 2010 r.) Uchwałą Rady Miasta Gdyni uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego części dzielnic, na których obszarze położone były nieruchomości objęte sporem.

Kiedy spółka zaczęła dochodzić swoich roszczeń, magistrat skierował sprawę do sądu, twierdząc że przedsiębiorstwo działa bezprawnie. Sąd Okręgowy w Gdańsku był jednak innego zdania. Organ uznał, że roszczenie, które pierwotnie przysługiwało byłej właścicielce, zostało skutecznie przeniesione, a z istoty tego roszczenia, ani z przepisów ustawy nie wynikał zakaz jego zbywania. W wydanym wyroku zobowiązał on magistrat, aby złożył oświadczenie woli o wykupieniu od spółki nieruchomości za cenę 3 247 000 zł.

Gmina Miasto Gdynia złożyła apelację. Powołując się na zarzut naruszenia art. 36 ust. 1 PlanZagospU, podważała prawo spółki do egzekwowania roszczeń. W opinii przedstawiciela miasta do dochodzenia roszczeń określonych w tym przepisie są uprawnieni jedynie właściciele albo użytkownicy wieczyści nieruchomości, dotknięci skutkami zmian w planowaniu przestrzennym. Co za tym idzie, mogą to być osoby, którym przysługiwały wymienione prawa do nieruchomości w chwili wejścia w życie nowego lub zmienionego planu miejscowego. Urzędnicy twierdzili, że cesja tych wierzytelności jest niedopuszczalna.

Sąd Apelacyjny podczas rozpoznawania okoliczności sprawy nabrał wątpliwości w kwestii dopuszczalności zbywania roszczeń, w konsekwencji czego zwrócił się w tej sprawie do Sądu Najwyższego. Według SA w dotychczasowym orzecznictwie SN kwestia zbywalności takich roszczeń nie była wprost podejmowana. W pytaniu prawnym SA zauważył jednak, że w orzecznictwie pojawiły się wypowiedzi dotyczące legitymacji do ich dochodzenia. W jednym z wyroków SN wyjaśnił, że odszkodowania przewidzianego w art. 36 ust. 1 pkt 1 Plan­ZagospU może skutecznie dochodzić właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości mający taki status zarówno w chwili wejścia w życie nowego lub zmienionego planu miejscowego, jak i w chwili wytoczenia powództwa oraz zamknięcia rozprawy poprzedzającej wydanie wyroku przez sąd II instancji. Za takim stanem rzeczy przemawiają względy systemowe. W orzecznictwie przytoczono tu regułę, zgodnie z którą do wykładni pojęć nieróżniących się pod względem językowym, funkcjonujących w ramach jednego przepisu powinny być stosowane te same kryteria wykładni i podobna ochrona byłego właściciela albo użytkownika wieczystego przed negatywnymi skutkami zmian planistycznych. Do wytoczenia powództwa na podstawie art. 36 ust. 3 PlanZagospU legitymowany jest były właściciel albo wieczysty użytkownik, który w określonych warunkach zbył nieruchomość i przed dokonaniem tej czynności nie skorzystał z uprawnień przewidzianych w art. 36 ust. 1 i 2 PlanZagospU. Przy takiej wykładni art. 36 ust. 1–4 Plan­ZagospU określone nimi uprawnienia przedstawiają się jako spójne i zrównoważone pod względem wynikających z nich uprawnień oraz obciążeń powstających dla właściciela albo wieczystego użytkownika w następstwie zmian planistycznych.

SN zgodził się z SA i w uzasadnieniu do postanowienia z 4.10.2022 r. (III CZP 99/22) potwierdził, powołując się na przytoczony wyżej pogląd, że: „zaprezentowana w nim wykładnia systemowa i funkcjonalna przemawia za uznaniem, iż warunkiem skuteczności powództwa dochodzonego na podstawie art. 36 ust. 1 pkt 2 PlanZagospU jest posiadanie statusu właściciela albo wieczystego użytkownika wieczystego zarówno w dniu wejścia w życie zmian planistycznych, jak i w dniu wytoczenia powództwa oraz utrzymanie go w chwili zamknięcia rozprawy poprzedzającej wydanie wyroku przez sąd II instancji. Cesja roszczenia wynikającego z tego przepisu sprzeciwiałaby się właściwości zobowiązania. Właściciel lub użytkownik wieczysty, który nie zrealizował tego roszczenia przed zbyciem nieruchomości mógłby zatem dochodzić jedynie odszkodowania na podstawie art. 36 ust. 3 PlanZagospU”.

SN na podstawie stanowiska zaprezentowanego przez SA zauważył jednocześnie, że organ niższej instancji w istocie nie miał poważnych wątpliwości co do sposobu rozstrzygnięcia kwestii objętej pytaniem prawnym. Jako, że uchwała SN nie może usuwać wątpliwości, których sąd II instancji w rzeczywistości nie ma, a oczekuje jedynie wsparcia dla swojego jednoznacznie wyartykułowanego stanowiska co do wykładni stosowanych przepisów prawa, SN odmówił podjęcia uchwały.