Biura w Warszawie rozchodzą się jak przed pandemią. W 2022 r. popyt wyniósł 860 tys. m2, o 33% więcej niż rok wcześniej i niemal tyle samo co w rekordowym 2019 r. Natomiast podaż jest na najniższym poziomie od dekady. W ubiegłym roku na rynek dostarczono 236,8 tys. m2 powierzchni, a 179,7 tys. m2 pozostaje w budowie. Pojawiająca się na rynku nierównowaga między podażą i popytem sprawia, że czynsze idą do góry, ale jest to szansa dla budynków klasy B, w których znajduje się znaczna część pustostanów. Ogólnie wskaźnik pustych biur w stolicy wynosi 11,6%.
– Raczej nie ma wątpliwości, że niska aktywność deweloperów na rynku w Warszawie doprowadzi do luki podażowej. Natomiast aktualnie trudno jeszcze ocenić, czy za jakiś czas znajdziemy się w punkcie równowagi czy niedoboru. Popyt z zeszłego roku oraz rosnące stawki czynszu raczej wskazują na niedobór, ale trzeba brać pod uwagę także to, że firmy są teraz na etapie ugruntowywania swoich strategii pracy w nowej rzeczywistości hybrydowej. Wiemy już, że pracodawcy zawalczą o powrót pracowników do biur, ale dopiero za jakiś czas firmy będą mogły ocenić, jaka jest ostatecznie frekwencja. Pewne jest, że rola biura ewoluuje – mówi Katarzyna Gajewska, dyrektor w dziale doradztwa i badań rynku w CBRE.
Z najnowszego raportu CBRE wynika, że w 2022 r. na warszawski rynek biurowy trafiło ok. 236,8 tys. m2 powierzchni, z czego trzy czwarte jest już wynajęte. Całkowita podaż biurowa w Warszawie to w sumie 6,26 mln m2. W budowie pozostaje 179,7 tys. m2, większość w centrum miasta. To najmniej od ponad dekady. Dla porównania, w 2012 r. w stolicy budowało się 620 tys. m2 powierzchni biurowej, natomiast w latach 2016–2017 ta wartość przekroczyła 850 tys. m2.
Ze względu na niższą aktywność po stronie podaży, możliwości wynajmu powierzchni w nowym budynku w latach 2023–2024 będą ograniczone. To prowadzi do obniżenia poziomu pustostanów, wzrostu czynszów i zmiany równowagi w kierunku rynku wynajmującego. Polaryzacja rynku stanie się bardziej wyrazista. Zwłaszcza, że w kontraście do niskiej podaży pozostaje popyt, który jest tak wysoki jak przed pandemią. W 2022 r. firmy wynajęły 860 tys. m2 powierzchni biurowej, o 33% więcej w porównaniu rok do roku i niemal tyle samo co w przedpandemicznym 2019 r. Wtedy popyt przekroczył 878 tys. m2 powierzchni biurowej i był najwyższy w historii. W tym samym czasie w budowie pozostawało 692 tys. m2 powierzchni biurowej. W ubiegłym roku to tylko 179,7 tys. m2. W ciągu 2022 r. znacznie wzrósł udział nowych umów najmu i ekspansji, czemu towarzyszył spadający w stosunku do ubiegłego roku udział renegocjacji.
– Nadal największym zainteresowaniem cieszą się budynki klasy A w najlepszych, centralnych lokalizacjach. Natomiast niższy przyrost nowej powierzchni może doprowadzić do wzrostu zainteresowania biurami klasy B, których właściciele coraz częściej podejmują prace modernizacyjne w celu zwiększenia ich atrakcyjności – mówi Gajewska.
Współczynnik pustostanów w warszawskich biurach w 2022 r. znajdował się na poziomie 11,6%, czyli o 1,1 pp. mniej w porównaniu rok do roku.
Źródło: CBRE
