W pierwszych trzech kwartałach 2019 r. wynajęto 2,5 mln m2 powierzchni magazynowej. Do końca roku popyt prawdopodobnie przekroczy 3 mln m2. Na razie deweloperzy oddali do użytku 2 mln m2, co oznacza, że całkowite zasoby sięgnęły prawie 18 mln m2
Rynek magazynowy w Polsce kontynuuje dynamiczny rozwój. Już po III kwartale popyt brutto wyniósł 2,5 mln m2 z czego dwie trzecie stanowiły nowe umowy najmu i ekspansje, jak wynika z analizy rynku powierzchni magazynowych w Polsce na koniec III kwartału 2019 r., dokonanej przez firmę doradczą JLL.
– Do końca roku wolumen wynajętej powierzchni brutto powinien – już po raz czwarty z rzędu – przekroczyć próg 3 mln m2. Wzrost odnotowany w ostatnich kwartałach wydaje się jednak bardziej zrównoważony – nie był on napędzany tak ogromnymi transakcjami jak te z lat 2016–2018, systematycznie rosła za to liczba mniejszych umów. Rynek rejestruje również coraz większą skalę renegocjacji, których łączna powierzchnia już po III kw. bardzo zbliżyła się do całorocznych wyników obserwowanych w ciągu ostatnich trzech lat i wyniosła ponad 855 000 m2 – mówi Tomasz Mika, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych JLL w Polsce.
Zdecydowaną większość, bo aż 92% renegocjowanych umów, odnotowano na pięciu głównych rynkach, czyli na Górnym Śląsku, w Polsce Centralnej, Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu. Podobnie było w przypadku nowych umów i ekspansji, gdzie za 80% wolumenu również odpowiadała tzw. Wielka Piątka. Jednak już kolejny kwartał z rzędu coraz mocniej swoją pozycję na magazynowej mapie Polski zaznaczają mniej oczywiste lokalizacje.
W pierwszych trzech kwartałach znacząco wzrosła aktywność najemców w Białymstoku, Częstochowie, Kielcach, Kutnie, Lublinie, Opolu i Tczewie, w których w sumie wynajęto aż 112 000 m2 – komentuje Maciej Kotowski, Analityk Rynku, JLL. – Te i podobne lokalizacje w całej Polsce, oferujące rozwiniętą infrastrukturę i zasobny rynek pracy z pewnością w dłużej perspektywie przyciągną jeszcze większą uwagę najemców.
Najbardziej aktywnym segmentem najemców był sektor logistyczny z prawie 50%-owym udziałem w całkowitym popycie netto. Pierwsze trzy kwartały tego roku pokazały też imponującą aktywność sektorów lekkiej produkcji i motoryzacji, które łącznie odpowiadały za ponad jedną piątą popytu netto. Produkcja przemysłowa w Polsce wykazuje jednak ostatnio trend spadkowy, co może powodować pojawienie się spowolnienia w tych sektorach. Nadchodzące miesiące pokażą, czy ma to wpływ na rynek wynajmu, który napędzany jest przez znacznie szerszą grupę najemców.
– W trzecim kwartale tego roku do użytku oddano 880 000 m2 nowej powierzchni magazynowej, co jest najwyższym kwartalnym wynikiem w historii rynku. W rezultacie nowa podaż w pierwszych dziewięciu miesiącach wyniosła 2 mln m2, a całkowite zasoby osiągnęły poziom niemal 18 mln m2 – mówi Mika.
Najwięcej – aż 440 000 m2 ukończonej powierzchni przypadło na Górny Śląsk. Warto również zauważyć, że ponad 100 000 m2 dostarczono na każdym z takich rynków jak Kraków, Olsztyn, Polska Centralna, Szczecin, Trójmiasto, Warszawa i Wrocław.
Wolumen powierzchni w budowie nie wskazuje na jakiekolwiek zwolnienie ze strony deweloperów. Pod koniec września na różnych etapach budowy było prawie 2 mln m2, z czego ponad 80% powierzchni powstawało na rynkach Wielkiej Piątki. Co ważne, prawie 56% powierzchni w budowie pozostawało niewynajęte, co przekłada się na ponad 1 mln m2 budowanych spekulacyjnie. To, jak zwiększone ryzyko podejmowane przez deweloperów wpłynie na wskaźnik pustostanów, zależy od tego, ile powierzchni zostanie wynajęte jeszcze na etapie budowy.
Stosunkowo wysoki udział powierzchni budowanej spekulacyjnie obserwowany w ostatnich kwartałach już doprowadził do niewielkiego wzrostu udziału powierzchni niewynajętej w całym kraju. Widać to głównie na mniejszych rynkach o ograniczonej podaży, gdzie nawet pojedyncze projekty spekulacyjne oddane do użytku znacząco wpływają na wskaźnik pustostanów. Patrząc jednak na główne rynki, średnia wartość dla Wielkiej Piątki wzrosła w III kw. o zaledwie 0,4 p.p. Na koniec września wskaźnik pustostanów dla Polski wyniósł 7%.
Wzrost cen wynajmu nadal wstrzymywany jest przez dynamiczny rynek deweloperski oraz duży udział inwestycji spekulacyjnych w podaży. W trzecim kwartale czynsze pozostawały na dość stabilnym poziomie, a stawki wzrosły tylko w wybranych i najbardziej popularnych obiektach logistycznych. Niezmiennie, najdroższym rynkiem pozostaje Warszawa Miasto, gdzie czynsze bazowe wahają się pomiędzy 4,3 a 5,2 €/m2/mies. Najbardziej atrakcyjne stawki wynajmu oferowane są w podmiejskich magazynach typu big-box w Polsce Centralnej (2,6–3,2 €/m2/mies.).
Źródło: linkleaders.pl
