Kiedy fiskus ma prawo zakwestionować cenę z aktu notarialnego

A A A

Przepisy podatkowe związane z transakcjami na rynku nieruchomości są, jak na polskie realia, wyjątkowo proste. Jednak kiedy uda się zakupić mieszkanie lub działkę w okazyjnej cenie, radość z udanej inwestycji może potrwać krótko. Urząd skarbowy ma bowiem prawo do zakwestionowania wartości transakcji, co przysporzy kłopotów nabywcy.

Podpisanie u notariusza umowy kupna sprzedaży nieruchomości tylko pozornie oznacza koniec transakcji. Urzędy skarbowe skrupulatnie sprawdzają akty notarialne pod kątem zgodności ceny nieruchomości z ich wartością rynkową. Zbyt duża rozbieżność między nimi może być początkiem problemów.

Umowa sprzedaży nieruchomości wiąże się z zapłatą przez kupującego podatku od czynności cywilnoprawnych. Jego wysokość zależy od wartości przedmiotu transakcji i wynosi 2% ceny sprzedaży. Podatek ten jest obliczany przez notariusza i pobierany przez niego w momencie zawarcia umowy. Nie trzeba w tym wypadku wypełniać żadnych deklaracji podatkowych. Notariusz wpłaca pieniądze na konto właściwego urzędu skarbowego, przesyła do niego również odpis aktu notarialnego. Jednak fiskus może zakwestionować cenę z tego dokumentu i zażądać podwyższenia wartości transakcyjnej.

Podatek od czynności cywilnoprawnych dotyczy większości transakcji dotyczących nieruchomości. Jednym z wyjątków jest zakup mieszkania na rynku pierwotnym (od dewelopera), bądź działki budowlanej od firmy będącej płatnikiem VAT. Zgodnie z art. 2 pkt. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają mu (z pewnymi wyjątkami) czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (VAT) lub z niego zwolniona.

Wyjątkiem jest również zwolnienie z omawianego podatku sprzedaży nieruchomości wraz z ich częściami, jeśli w chwili dokonania czynności nabywane grunty stanowią, w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, gospodarstwo rolne lub staną się nim u nabywcy albo powiększą jego gospodarstwo. Zgodnie z przepisami, gospodarstwem rolnym jest obszar ziemi sklasyfikowany w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne (lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych) o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub hektar przeliczeniowy. Zakup takiej działki rolnej zwolniony jest z podatku od czynności cywilnoprawnych bez względu na to, jak dana działka zostanie wykorzystana w przyszłości. Decydujący jest bowiem moment zakupu.

Na podstawie aktu notarialnego fiskus określa, czy cena sprzedaży jest zgodna z szacunkową ceną rynkową. Zainteresowanie wzbudzają zazwyczaj duże rozbieżności między nimi. Art. 6 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, który wskazuje, że podstawą opodatkowania przy sprzedaży nieruchomości jest jej wartość rynkowa, która nie zawsze jest zgodna z ceną sprzedaży zawartą w akcie notarialnym. Niestety przepisy nie określają, jakie odstępstwa do wartości rynkowej są dopuszczalne, jednak różnica w przypadku działek do 20%–30% nie powinna wzbudzić zainteresowania urzędu. Dodatkowo często się zdarza, że dwie sąsiadujące działki mogą mieć zupełnie inną wartość wynikającą z indywidualnych cech np. kształtu, dostępu do drogi, uzbrojenia, dlatego czasem trudno określić punkt odniesienia. Fiskus domaga się podwyższenia wartości transakcyjnej zazwyczaj wtedy, gdy cena znacząco i bez uzasadnionego powodu odbiega od rynkowej.

Działania urzędów skarbowych mają na celu zapobieganie zaniżaniu cen sprzedaży w umowach kupna sprzedaży. Zdarza się to dość często i ma na celu zmniejszenie kosztów związanych z transakcją, tj. opłaty notarialne oraz podatek od czynności cywilnoprawnych. W takim wypadku cena wpisana do aktu notarialnego jest niższa niż ta, którą faktycznie zapłaci kupujący. Warto jednak pamiętać, że konsekwencje, jakie może wyciągnąć w takim przypadku urząd skarbowy dotkną nie tylko nabywcę, ale również sprzedającego. To właśnie od niego fiskus może zażądać zapłaty podatku wraz z odsetkami. Niestety w poszukiwaniu tych nieuczciwych transakcji urzędy skarbowe czasem poddają w wątpliwość nabycie nieruchomości po niższej cenie, związane z innymi okolicznościami. Zdarza się często, że sprzedający obniża znacząco cenę, ponieważ musi szybko sprzedać nieruchomość; ma ona pewne wady techniczne lub prawne, które obniżają jej wartość w danym momencie. Urząd Skarbowy ma aż 5 lat na to, by zakwestionować cenę z aktu notarialnego, dlatego stosowną dokumentację świadczącą o faktycznej wartości nieruchomości warto sporządzić tuż po transakcji i na wszelki wypadek zachować przez kilka lat.

Kiedy Urząd Skarbowy podważy wartość nieruchomości, ujętą jako cenę sprzedaży w akcie notarialnym, strony transakcji zostaną wezwane do jej podwyższenia lub wskazania przyczyn uzasadniających cenę odbiegającą od wartości rynkowej. Jednocześnie urząd poda wartość, którą według niego przedstawia nieruchomość. W przypadku zgody z wyceną fiskusa podatnik musi zapłacić różnicę między podatkiem już zapłaconym a należnym wraz z karnymi odsetkami. Zdarza się, iż od transakcji do daty wezwania z urzędu mija sporo czasu, w takim przypadku kwota odsetek karnych może być znaczna.

Kiedy strony nie zgadzają się z wartością nieruchomości określoną przez urząd, mogą zaproponować własną. Jeżeli urząd jej nie przyjmie wyznaczy rzeczoznawcę, który dokona niezależnej wyceny nieruchomości. Jeżeli wartość określona przez specjalistę przekroczy o 33% wartość podaną przez strony, poniosą one koszty opinii biegłego.

Dokumentację potwierdzającą wartość nieruchomości powinni zawczasu przygotować wszyscy, którzy kupują nieruchomości po okazyjnej cenie. W takim przypadku zainteresowanie fiskusa jest bardziej prawdopodobne. Przydatne mogą być wszelkie zaświadczenia o złym stanie kupowanego lokalu, czy budynku np. wydane przez spółdzielnię mieszkaniową. Dobrym rozwiązaniem jest także dokumentacja zdjęciowa – urząd może zgłosić swoje wątpliwości po dwóch, trzech latach od podpisania umowy, kiedy zostaną wykonane wszelkie prace remontowe. W przypadku zakupu działki w cenie odbiegającej od standardowej, czynnikiem obniżającym cenę może być na przykład brak uzbrojenia terenu, brak lub problemy z drogą dojazdową, kształt utrudniający zabudowę.

Rozbieżność między ceną a wartością rynkową to nie jedyna kwestia, która może zainteresować organy skarbowe. Nabywca nieruchomości musi także móc udowodnić skąd posiada środki na taką inwestycję. Nie dotyczy to sytuacji, gdy zakup jest w całości lub części finansowany kredytem. Jednak jeśli osoba wykazująca niskie dochody kupi za gotówkę dom, może spodziewać się pytania o źródło pochodzenia tych pieniędzy. Trzeba zatem i w takim wypadku zadbać o odpowiednią dokumentację oraz posiadać umowy darowizny, rozliczenia z podatku od spadków, wyciągi bankowe itp. Przy braku przekonujących dowodów fiskus może przyjąć, że podatnik osiągnął dochody, których nie ujawnił i naliczy od nich podatek – 75%.

Źródło: grunttozysk.pl

Ocena artykułu:
Oceniono 0 razy
Oceniłeś już ten artykuł.
Artykuł został oceniony.
Podziel się ze znajomymi
Artykuł:
Kiedy fiskus ma prawo zakwestionować cenę z aktu notarialnego
Do:
Od:
Wiadomość:
Zaloguj się lub zarejestruj, aby dodać komentarz.
 
Wyrok V CSK 283/10
Obliczanie terminu przedawnienia roszczenia o zachowek
Zamów
 

Prenumerata

Moduł tematyczny