Z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy związanych z realizacją inwestycji polegającej na budowie domu jednorodzinnego do władz gminy zwrócili się właściciele działki w jednej z małopolskich miejscowości. Po rozpatrzeniu wniosku wójt odmówił wydania decyzji, bowiem uznał, że inwestycja nie realizowałaby tzw. zasad dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust. 1 ZagospPrzestrzU). Z akt sprawy jasno wynikało, że na części działki objętej wnioskiem planowana była budowa domu mieszkalnego w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej. Wobec powyższego organ stwierdził, że planowany rodzaj zabudowy nie stanowiłby kontynuacji zabudowy już istniejącej (przeprowadzona analiza urbanistyczna wykazała, że w obrębie wyznaczonego obszaru analizowanego występują dwie działki zabudowane, tj. działka zabudowana budynkiem mieszkalnym i będącym w trakcie realizacji budynkiem inwentarsko-składowym oraz działka zabudowana będącym w trakcie realizacji budynkiem mieszkalnym).
Taka decyzja wójta została zaskarżona do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Organ ten podtrzymał jednak w mocy wcześniejszy werdykt. W opinii SKO rozstrzygnięcie władz gminy w omawianym przypadku było słuszne. Uzasadniała je dbałość o kontynuację i spójność istniejącej zabudowy. Organ odwoławczy zwrócił uwagę na fakt, że na analizowanym terenie znajdowały się także – tak jak w planowanej inwestycji – budynki o funkcji mieszkaniowej, jednak stanowiły one składową zabudowań zagrodowych. Wydanie warunków zabudowy w omawianym przypadku mogłoby skutkować otwarcie danego terenu na inwestycje stricte mieszkaniowe, a to w konsekwencji mogłoby zagrażać obecnemu krajobrazowi architektoniczno-urbanistycznemu miejscowości.
Sprawa została skierowana na wokandę Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie. Skarżący usiłowali argumentować swoje racje przedstawiając przykłady inwestycji zrealizowanych w dalszym sąsiedztwie planowanej budowy, które de facto były domami jednorodzinnymi posadowionymi wśród zabudowy zagrodowej. W ich opinii blokowanie inwestycji podobnych do planowanej przez nich, poprzez niedopuszczanie innej funkcji zabudowy, w efekcie będzie skutkowało swoistym zahamowaniem naturalnego rozwoju miejscowości. Pomimo powyższych argumentów w wyroku z 20.9.2019 r. (II SA/Kr 701/19) WSA oddalił skargę na decyzję SKO. Dla sądu zabudowa zagrodowa i zabudowa jednorodzinna to zupełnie co innego. Nie ma możliwości uznania, że jeden rodzaj założenia architektoniczno-urbanistycznego nie będzie zaburzał drugiego. Skoro w danym miejscu istnieje charakterystyczna zabudowa zakwalifikowana do danej kategorii, należy ją kontynuować, mając na względzie zachowanie ładu przestrzennego. Dla WSA nie miało znaczenia, jaki rodzaj zagospodarowania znajduje się w dalszej odległości od planowanej inwestycji.
Eksperci zwracają uwagę na potencjalne negatywne konsekwencje wyroków podobnych do omawianego. Zahamowanie bałaganu architektoniczno-urbanistycznego objawiającego się silną presją zabudowy jednorodzinnej w miejscowościach o charakterze wiejskim, choć z pewnością zasługuje na aprobatę, może w rzeczywistości wiązać się także z brakiem możliwości ich dalszego rozwoju. Tymczasem niejednokrotnie zdarza się, że budynki pełniące funkcję stricte mieszkaniową, nie odbiegają charakterem architektury od zabudowy zagrodowej. Tym samym możliwe jest więc takie zaprojektowanie i zrealizowanie budynków, które nie narusza ładu przestrzennego, a jednocześnie nie ogranicza przeznaczenia danego terenu wyłącznie pod wykorzystanie wiejsko-gospodarcze.
